Blackstone AirTrunk retrasa la OPI de su REIT de 1.500 millones de dólares: ni siquiera un rendimiento del 6% atrae compradores, la financiación de infraestructura de IA choca con la rentabilidad del 5,2% de los bonos del Tesoro de EE. UU.
El operador de centros de datos AirTrunk, propiedad de Blackstone, ha decidido posponer hasta el primer o segundo trimestre de 2027 el lanzamiento de su fondo de inversión inmobiliaria (REIT) en Singapur valorado en 1.500 millones de dólares. El aumento de los rendimientos de los bonos estadounidenses y la creciente volatilidad del mercado han hecho que los inversores sean más cautelosos, y ni siquiera elevar la rentabilidad del 5,5% al 6% aproximadamente ha logrado estimular la demanda. El alto costo del capital se está convirtiendo en una restricción importante para la expansión de la infraestructura de IA.
En una sola semana, tres planes de salida a bolsa de centros de datos en la región de Asia-Pacífico se han visto frustrados, revelando una contradicción estructural más profunda: la oleada de expansión de la infraestructura de IA se basa en el supuesto de tasas de interés bajas en 2024, mientras que el coste de financiamiento actual ha vuelto a los niveles de 2007.
Según informes de medios, debido a que “el aumento de las tasas y la volatilidad del mercado han reprimido la demanda de los inversores”, el operador de centros de datos AirTrunk, propiedad de Blackstone, ha decidido posponer su plan de salida a bolsa mediante un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) en Singapur hasta el primer o segundo trimestre de 2027, dependiendo de las condiciones de mercado. La emisión original se estimaba en unos 1.500 millones de dólares (alrededor de 2.000 millones de dólares de Singapur).
El impacto de este retraso no se limita a un solo emisor. La semana pasada, Firmus, una empresa australiana de centros de datos respaldada por Nvidia, retiró su plan de listar en la ASX; al mismo tiempo, Vitro, la división de centros de datos de PLDT, operador de telecomunicaciones de Filipinas, también pospuso su salida a bolsa de REIT en Filipinas hasta 2027.
Analistas de Goldman Sachs predicen en su último informe que la infraestructura digital de Australia y Nueva Zelanda vivirá un superciclo de gasto de capital de 50.000 a 65.000 millones de dólares australianos, pero también señalan claramente que la financiación es el verdadero cuello de botella para el desarrollo del sector.
Tres tropiezos en una sola semana
AirTrunk es el tercer plan de salida a bolsa de un centro de datos que en aproximadamente una semana ha sido cancelado o pospuesto en Asia-Pacífico.
Firmus retiró su solicitud de cotización en ASX el 8 de octubre, reduciendo forzosamente el precio de emisión de 11 dólares australianos hasta un 25% durante el proceso de formación de libro. Vitro anunció el aplazamiento de su salida a bolsa de un REIT en Filipinas citando “el entorno actual del mercado y el aumento de las tasas”. Previamente, SB Energy, propiedad de SoftBank, también había suspendido su roadshow de salida a bolsa el 22 de septiembre.
Estos tres casos, muy próximos en el tiempo, reflejan el enfriamiento sincronizado del ánimo inversor en toda la región, y no problemas aislados de proyectos individuales.
Firmus fue por valoración, AirTrunk por tasas
Aunque los resultados son similares, la lógica detrás del fracaso de ambos casos es completamente distinta, y diferenciarlos ayuda a entender con precisión el verdadero síntoma del mercado actual.
El problema de Firmus es principalmente de valoración. La empresa pedía a los inversores públicos una valoración de aproximadamente 43.700 millones de dólares australianos (alrededor de 30.400 millones de dólares estadounidenses), cerca del triple de su valoración privada de agosto (10.500 millones de dólares) y defendía el precio citando métricas no convencionales como “EV+1/EBIT+2”.
Los gestores de fondos locales en Australia se mostraron escépticos; Jun Bei Liu de Ten Cap declaró abiertamente: “Creo que la valoración (de la emisión) debería ser inferior a 10.000 millones de dólares australianos”.
La situación de AirTrunk es completamente diferente. Es una plataforma operadora a gran escala en Australia, Japón, Singapur, Malasia, Hong Kong e India, adquirida en 2024 por Blackstone y CPP Investments por 24.000 millones de dólares australianos, marcando la mayor transacción registrada en centros de datos a nivel global en aquel momento.
Su REIT estaba posicionado como un “camino sólido” para invertir en infraestructura de IA: activos ya en operación estable, arrendatarios grandes empresas de computación en la nube y atractivos dividendos.
Sin embargo, AirTrunk sucumbió a las tasas de interés. Según Bloomberg, antes de la emisión, AirTrunk ya había considerado incrementar la rentabilidad del 5,5% previsto a alrededor del 6% para atraer inversores, pero aun así no lo lograron.
El martes, el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años cerró en 5,22%; con una rentabilidad “ajustada” al 6%, el REIT de AirTrunk apenas ofrecía cerca de 78 puntos básicos extra—demasiado poco, a juicio de los inversores, para un instrumento ilíquido del sector, con riesgos de tipo de cambio, concentración de inquilinos y riesgos de construcción.
AirTrunk también planeaba asociar un préstamo de unos 2.000 millones de dólares de Singapur para adquisición de activos y refinanciamiento de deuda; Bloomberg lo calificó como “una prueba clave de financiamiento para centros de datos en Asia, ya que los bancos locales están cerca de su límite de exposición al sector”. Esta prueba también fracasó.
El mercado exige mayor prima de riesgo
Aunque ambos casos presentan mecanismos distintos, la señal hacia el mercado es la misma: los inversores exigen precios más atractivos como compensación por los riesgos asumidos.
Para Firmus, esto implica una valoración más baja; para AirTrunk, significa mayor rentabilidad, lo que matemáticamente también se traduce en una rebaja de la valoración del activo para Blackstone.
El mercado de bonos también está lanzando la misma advertencia. Los diferenciales de crédito de deuda de centros de datos se han ampliado continuamente: los bonos no garantizados de Coreweave superaron por primera vez los 1.000 puntos básicos; los bonos no garantizados de Oracle cayeron a niveles de calificación basura profundamente especulativa.
El CEO de Broadcom, Hock Tan, advirtió el 13 de octubre en una conferencia organizada por DBS Bank en Singapur, que lo financiero podría sustituir la escasez de componentes como principal cuello de botella del sector. El analista tecnológico de JP Morgan, Joshua Meyers, calificó esa declaración como la “causa más directa” de la caída en el sector tecnológico ese día.
La demanda existe, el cuello de botella es la financiación
Las dificultades del mercado no significan que la demanda subyacente haya desaparecido. Según el resumen de ventas del último informe de Goldman Sachs sobre infraestructuras digitales en la región Asia-Australia, con la aceleración de la adopción de IA, Australia y Nueva Zelanda enfrentarán un déficit de suministro de 0,7 GW hasta 2030, desencadenando así un superciclo de gasto en capital de 50.000 a 65.000 millones de dólares australianos.
Sin embargo, el motivo que Goldman Sachs dio para mantener una calificación neutra en la empresa cotizada de referencia NEXTDC (NXT AU) es revelador: la financiación es en sí misma el factor limitante. Los analistas de Goldman advierten que NEXTDC sufrirá presión para diluir márgenes en el corto plazo debido a la transición de sus clientes de nube a gran escala, y enfrenta un déficit de financiación de más de 1.000 millones de dólares australianos.
Esta contradicción apunta al centro del problema: decenas de miles de millones en gasto de capital necesitan fuentes de financiación, pero las dos vías de financiación más evidentes en los mercados, la IPO de crecimiento en ASX y los REITs en la Bolsa de Singapur, se han bloqueado casi simultáneamente en una semana. Las rutas alternativas conducen al mercado privado: deuda privada, capitales de aseguradoras y vehículos con propósitos especiales, con el costo de mayor precio de financiación.
Goldman Sachs lo expresó abiertamente en su último reporte “Global Economic Analysis”: “Las tasas de interés globales han alcanzado su nivel más alto desde 2007”. Los productos de renta fijada con precio basados en hipótesis de tasas de 2024 se quedan en desventaja inherente en el entorno de tasas previsto para 2026.
Desajuste estructural en el coste de capital para la infraestructura de IA
El retraso de AirTrunk es más significativo que el caso de Firmus. Firmus puede atribuirse al optimismo exagerado de una sola empresa sobre su valoración; AirTrunk representa la versión más confiable de esta lógica: activos reales, inquilinos reales, el respaldo de Blackstone y una rentabilidad activamente aumentada.
Si un proyecto así no puede lanzarse a una tasa del 6% cuando el bono a 10 años de EE. UU. está en el 5,2%, el problema ya no será un error aislado de un emisor agresivo, sino un desajuste estructural en el coste de capital para toda la oleada de construcción de IA.
Esta expansión se inició bajo el supuesto de las tasas de 2024 y ahora busca refinanciarse a un coste equivalente al de 2007. Alguien tendrá que hacerse cargo de esa diferencia. Por ahora, el mercado público lo tiene claro: ese alguien no serán ellos.
Las discusiones internas sobre el tamaño y el calendario de la salida a bolsa de AirTrunk continúan. El próximo punto a seguir es el socio de Firmus en la isla de Batam, Indonesia, DayOne, que según se informa planea buscar hasta 5.000 millones de dólares en financiamiento en el mercado estadounidense tan pronto como noviembre.
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