AirTrunk da Blackstone adia IPO de REIT de US$ 1,5 bilhão: mesmo com rendimento elevado para 6%, não houve interessados; financiamento de infraestrutura de IA enfrenta taxa dos Treasuries dos EUA a 5,2%.
A operadora de centros de dados AirTrunk, pertencente à Blackstone, decidiu adiar o plano de listagem do seu fundo imobiliário de investimento (REIT) em Singapura, no valor de 1,5 bilhão de dólares, para o primeiro ou segundo trimestre de 2027. O aumento dos rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA e a intensificação da volatilidade do mercado fazem com que os investidores estejam mais cautelosos; mesmo elevando o rendimento de 5,5% para cerca de 6%, não foi possível impulsionar a demanda. O elevado custo de capital está a tornar-se um importante fator limitador da expansão da infraestrutura de IA.
Em uma única semana, três planos de listagem de data centers na região Ásia-Pacífico fracassaram consecutivamente, revelando uma contradição estrutural mais profunda: a onda de expansão da infraestrutura de IA baseia-se na suposição de taxas de juros baixas em 2024, enquanto os custos de financiamento atualmente retornaram aos níveis de 2007.
Segundo relatos da imprensa, devido ao "aumento das taxas de juros e volatilidade do mercado reprimindo a demanda dos investidores", a operadora de data center AirTrunk, pertencente ao grupo Blackstone, decidiu adiar seus planos de listagem do REIT imobiliário em Singapura para o primeiro ou segundo trimestre de 2027, dependendo das condições do mercado. O valor originalmente previsto era de cerca de US$ 1,5 bilhão (aproximadamente 2 bilhões de dólares de Singapura).
O impacto deste adiamento não se limita apenas a um emissor. Na semana passada, a empresa australiana de data center Firmus, apoiada pela Nvidia, havia acabado de retirar seu pedido de listagem na ASX, enquanto a Vitro – unidade de data center da operadora de telecomunicações filipina PLDT – também adiou seu IPO de REIT nas Filipinas para 2027.
Analistas do Goldman Sachs preveem em seu último relatório que a região Australásia entrará em um superciclo de despesas de capital de 50 a 65 bilhões de dólares australianos para infraestrutura digital, mas ressaltam que o financiamento é o verdadeiro gargalo para o desenvolvimento do setor.
Três fracassos em uma semana
A AirTrunk é o terceiro plano de listagem de data center interrompido ou adiado em cerca de uma semana na região Ásia-Pacífico.
Em 8 de outubro, a Firmus retirou sua solicitação de listagem na ASX; na época, já havia sido obrigada a reduzir o preço de emissão de 11 dólares australianos em até 25% durante o processo de bookbuilding. Já a Vitro, citando o "ambiente atual do mercado e o aumento das taxas de juros", anunciou o adiamento do IPO do REIT nas Filipinas. Anteriormente, a SB Energy, subsidiária da SoftBank, já havia suspendido seu roadshow de listagem em 22 de setembro.
Os três casos ocorreram em um curto intervalo de tempo, refletindo um resfriamento sincronizado do sentimento dos investidores em toda a região, e não um problema isolado de projetos específicos.
O problema da Firmus é avaliação, o da AirTrunk são as taxas de juros
Embora os resultados sejam semelhantes, a lógica do fracasso das duas operações é totalmente diferente; distingui-las ajuda a compreender corretamente o verdadeiro ponto de estrangulamento do mercado atual.
O problema da Firmus é, essencialmente, avaliação. A empresa procurou investidores do mercado público a uma avaliação de cerca de 43,7 bilhões de dólares australianos (cerca de US$ 30,4 bilhões), quase três vezes a avaliação de US$ 10,5 bilhões obtida em rodada privada em agosto, e usou métricas não convencionais como "EV+1/EBIT+2" para justificar o preço.
Gerentes de fundos australianos, em geral, mantêm-se cautelosos. Jun Bei Liu, da Ten Cap, declarou publicamente: "Minha opinião é que (a avaliação de oferta) deveria ser inferior a 10 bilhões de dólares australianos."
A situação da AirTrunk é completamente diferente. Trata-se de uma plataforma de operação de grande escala que abrange Austrália, Japão, Singapura, Malásia, Hong Kong e Índia, adquirida em 2024 pelo Blackstone Group e CPP Investments por 24 bilhões de dólares australianos – a maior transação de data center já registrada no mundo na época.
Seu REIT foi posicionado como um "caminho robusto" para investir em infraestrutura de IA — os ativos já estão em operação estável, os inquilinos são grandes empresas de computação em nuvem em escala massiva e os dividendos são generosos.
No entanto, a AirTrunk sucumbiu às taxas de juros. Segundo a Bloomberg, antes da emissão, a AirTrunk já havia considerado aumentar o rendimento de 5,5% para cerca de 6% para atrair investidores, mas ainda assim não teve sucesso.
Nesta terça-feira, a taxa dos títulos do Tesouro dos EUA a 10 anos fechou em 5,22%. Com um rendimento "otimizado" de 6%, o REIT da AirTrunk oferecia apenas cerca de 78 pontos-base de retorno em excesso — para um instrumento não líquido, concentrado em um único setor, com riscos cambiais, de concentração de inquilino e de construção, os investidores consideraram essa compensação muito insuficiente.
A AirTrunk também havia planejado um empréstimo de cerca de 2 bilhões de dólares de Singapura para aquisição de ativos e refinanciamento de dívidas; a Bloomberg chamou isso de "um teste crucial para o financiamento de data centers na Ásia, pois os bancos locais já estão próximos do limite de exposição ao setor". Este teste também falhou.
Mercado exige maior compensação pelo risco
Embora os mecanismos das duas operações sejam diferentes, a mensagem transmitida ao mercado é a mesma: os investidores querem preços mais atraentes para compensar o risco assumido.
Para a Firmus, isso significa uma avaliação mais baixa; para a AirTrunk, isso significa um rendimento mais alto, que matematicamente corresponde a uma redução da avaliação dos ativos detidos pela Blackstone.
O mercado de títulos também lança o mesmo alerta. O spread de crédito da dívida de data centers segue se ampliando; os títulos sem garantia da Coreweave, por exemplo, já ultrapassaram 1.000 pontos-base de spread pela primeira vez, e os títulos sem garantia da Oracle negociam a preços de grau especulativo profundo.
Hock Tan, CEO da Broadcom, alertou em 13 de outubro, durante conferência realizada pelo DBS em Singapura, que o financiamento pode substituir a escassez de componentes como principal gargalo do setor. O analista de tecnologia do JPMorgan, Joshua Meyers, classificou essa declaração como "a causa mais direta" para a queda das ações de tecnologia naquele dia.
A demanda existe, o financiamento é o gargalo
Dificuldades de mercado não significam desaparecimento da demanda subjacente. Segundo o resumo da equipe de vendas do Goldman Sachs sobre seu último relatório de infraestrutura digital para Austrália e Nova Zelândia, com a aceleração da adoção de IA, até 2030 haverá um déficit de oferta de 0,7 gigawatts na região, desencadeando um superciclo de investimento de 50 a 65 bilhões de dólares australianos.
No entanto, ao manter recomendação neutra para a listada NEXTDC (NXT AU), o Goldman Sachs destaca um motivo revelador — o financiamento é, em si, o fator limitante. Analistas do banco alertam que a NEXTDC sofrerá pressão de margens no curto prazo durante a transição do cliente de computação em nuvem em larga escala, estando diante de uma lacuna de financiamento superior a 1 bilhão de dólares australianos.
Esta contradição vai direto ao ponto central: dezenas de bilhões de dólares australianos em investimentos exigem fontes de capital, porém as duas rotas públicas de financiamento mais evidentes — IPOs de crescimento na ASX e REITs de retorno na SGX — foram obstruídas na mesma semana. O caminho alternativo é o mercado privado, incluindo crédito privado, recursos de seguradoras e veículos especiais, com o custo de um financiamento mais caro.
Economistas do Goldman Sachs escreveram diretamente no relatório de Análise Econômica Global publicado esta semana: "As taxas de juros globais atingiram o nível mais alto desde 2007." Produtos de rendimento precificados com base nas taxas de 2024 enfrentarão desvantagem estrutural no cenário de taxas de 2026.
Descompasso estrutural no custo de capital da infraestrutura de IA
O adiamento da AirTrunk é ainda mais emblemático que o da Firmus. O caso da Firmus pode ser atribuído ao excesso de confiança de um emissor em sua própria avaliação; já a AirTrunk representa a versão mais crível e legítima desta lógica de operação — ativos reais, inquilinos reais, endosso do Blackstone e ajuste ativo de rendimento.
Se até mesmo um projeto como esse não consegue emitir a 6% num cenário em que o título americano de 10 anos paga 5,2%, o problema não é mais um erro isolado de algum emissor agressivo, mas um descompasso estrutural entre o custo de capital e a onda de construção de IA.
Essa onda de expansão começou pressupondo taxas de juros de 2024, mas agora busca refinanciamento ao custo de 2007. Eventualmente, a diferença será arcada por alguém. Pelo que se observa, o mercado público já deixou claro — esse alguém não serão eles.
Discussões internas sobre o tamanho da listagem e detalhes de timing da AirTrunk ainda estão em andamento. O próximo ponto de atenção, é a DayOne, parceira da Firmus na Ilha de Batam, Indonésia, que, segundo relatos, planeja buscar até US$ 5 bilhões em financiamento no mercado americano já em novembro.
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