As taxas de hipoteca nos Estados Unidos atingem o maior nível em três anos, mas a “rigidez descendente” dos preços dos imóveis intensifica o desafio das políticas do Federal Reserve

De acordo com o aplicativo de notícias financeiras Zhihui Financeira, as taxas hipotecárias dos Estados Unidos subiram por seis semanas consecutivas, atingindo o maior patamar em quase três anos e afastando potenciais compradores do mercado. Segundo dados divulgados na quarta-feira pela Associação de Banqueiros Hipotecários dos EUA (MBA), na semana encerrada em 25 de setembro, a taxa de juros contratual para hipotecas fixas de 30 anos aumentou 18 pontos base, chegando a 7,30%, o maior nível desde novembro de 2023; a taxa de hipoteca de taxa ajustável (ARM) de cinco anos saltou 37 pontos base para 6,47%, o maior patamar em mais de dois anos.

O aumento do custo do financiamento representa mais dificuldades para um mercado imobiliário já enfraquecido. O índice de compras da MBA, que mede os pedidos de financiamentos, caiu 4,3%, atingindo o nível mais baixo desde abril de 2025; o índice de refinanciamento recuou mais 8,7%, mantendo a tendência de queda desde meados de agosto. Joel Kan, Vice-presidente e Vice-Economista-chefe da MBA, descreveu a cadeia de acontecimentos de forma clara no comunicado oficial: "As taxas hipotecárias subiram para o nível mais alto em quase três anos, afastando os tomadores de empréstimos."

Desmembrando os dados, o volume de pedidos na rodada caiu 6%, e tanto pedidos de compra quanto de refinanciamento atingiram o ritmo semanal mais lento desde 2025; os pedidos de refinanciamento com garantia governamental caíram 13%, e os pedidos FHA e VA recuaram em dois dígitos; a participação de ARMs no volume de pedidos subiu para 10,3%, a mais alta desde outubro de 2025 — a diferença de aproximadamente 80 pontos base entre as taxas ajustáveis e fixas está atraindo para essa modalidade.

Mercado imobiliário: oferta voltou, mas preços permanecem altos

As taxas hipotecárias e as vendas de casas usadas tradicionalmente seguem caminhos opostos, mas o atual esfriamento do mercado é desigual. Segundo dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), as vendas de casas usadas em agosto caíram 2,0% em relação ao mês anterior e 1,2% na comparação anualizada, a uma taxa anualizada de 3,98 milhões de unidades, o menor nível desde junho de 2025; no mesmo período, o estoque de casas à venda subiu para 1,62 milhão, crescendo 3,2% no mês e 5,9% no ano — ultrapassando 1,6 milhão de unidades pela primeira vez desde novembro de 2019, equivalente a 4,9 meses de oferta ao ritmo atual de vendas, o maior patamar em mais de dez anos. Lawrence Yun, Economista-chefe da NAR, afirma que a oferta abundante está dando aos compradores "melhores oportunidades de negociação"; cerca de 20% das casas à venda em agosto reduziram os preços, a proporção de negociações acima do preço de anúncio caiu de 20% há um ano para 16%, e o tempo mediano das casas no mercado foi de 31 dias.

No entanto, os preços não mudaram de direção: em agosto, o preço mediano das casas usadas foi de 429.100 dólares, uma alta anual de 1,6%, registrando o 38º mês consecutivo de valorização; as vendas de imóveis entre 1 milhão e abaixo de 2,5 milhões de dólares caíram 10% na comparação anual, enquanto as acima de 1 milhão cresceram 3,9%, sendo esse o único segmento em alta. Yun atribui isso aos salários e ao emprego – os salários em agosto cresceram 3,1% em relação ao ano anterior, enquanto os empregos não agrícolas aumentaram em 643 mil no ano, "criação de empregos e aumento salarial geralmente impulsionam a demanda habitacional."

É exatamente por isso que Mark Fleming, Economista-chefe da seguradora First American Financial, julga haver uma "rigidez ao declínio" nos preços. Ele ressalta que taxas acima de 7% prendem mais pessoas em suas casas atuais — a distância entre as hipotecas com taxas de 3% ou 4% em vigor e as atuais vem se ampliando.

Segundo dados do banco de dados nacional de hipotecas da FHFA no primeiro trimestre deste ano, cerca de 66,7% das hipotecas em circulação possuem taxa abaixo de 5%, 49,9% abaixo de 4% e 19,5% abaixo de 3%, com uma taxa média em torno de 4,5% (segundo Morgan Stanley, cerca de 70% estão abaixo de 5% e metade abaixo de 4%). Trocar por um imóvel de preço semelhante significa um salto expressivo na prestação mensal, tornando a decisão de "não vender" racional. Fleming acredita que as vendas podem desacelerar ainda mais, mas, salvo uma grave recessão econômica que leve a execuções forçadas, não há grande probabilidade de fortes quedas nos preços — no geral, os preços deverão desacelerar ou estagnar.

Inflação: por que o item habitação ainda sustenta o núcleo do CPI

Ao mudar o foco do mercado imobiliário para o índice de preços, surge um aparente contrassenso: se o mercado está tão frio, por que a inflação habitacional ainda mantém o núcleo do CPI elevado?

Segundo dados divulgados pelo Bureau de Estatísticas do Trabalho dos EUA em 11 de setembro, o CPI de agosto subiu 3,4% no ano (estável em relação ao mês anterior) e 0,4% no mês; excluindo alimentos e energia, o núcleo do CPI avançou 2,4% ao ano, levemente abaixo dos 2,5% do mês anterior. O componente de habitação ("shelter") subiu 3,0% ao ano, continuando a desaceleração ante os 3,2% de julho; subiu 0,3% no mês, e os dois itens de maior peso – aluguel equivalente para proprietários (OER) e aluguel da residência principal (RPR) – subiram apenas 0,2% cada, com o salto de 2,4% em hospedagem (hotéis) sendo o principal vilão do mês.

A chave está no peso e nas metodologias. Segundo cálculos da Associação Nacional dos Construtores de Casas (NAHB), habitação responde por mais de 40% do núcleo do CPI; outra métrica comum atribui a esse item cerca de um terço do CPI total. O OER mede a estimativa do proprietário de quanto sua casa poderia ser alugada, sem incluir despesas como seguro, impostos ou manutenção; além disso, dados de aluguel vêm de questionários e possuem forte defasagem em relação ao mercado, normalmente refletindo as mudanças na inflação entre 9 e 12 meses depois.

Na prática, as atuais altas de taxas e preços dificilmente se traduzirão em "arrefecimento" da inflação via componente de habitação no curto prazo; por outro lado, enquanto os custos de habitação subirem 3% ao ano, o núcleo do CPI terá dificuldade de retornar rapidamente à meta de 2% — em agosto, o núcleo "supercore" (núcleo de serviços excluindo habitação) ainda estava em 3,1%, confirmando a rigidez dos preços de serviços.

Na outra ponta da cadeia: Treasury de 10 anos e o Federal Reserve

As taxas hipotecárias não são decididas diretamente pelo Federal Reserve, mas ancoradas no custo do dinheiro de longo prazo: hipotecas de 30 anos têm como referência principal o rendimento dos Treasuries de 10 anos, somado ao spread de risco de pré-pagamento dos títulos lastreados em hipotecas (MBS) — atualmente, os dois principais órgãos de previsão adotam um spread de cerca de 2 pontos percentuais.

Enquanto isso, o rendimento dos Treasuries de 10 anos está em patamares recordes. Segundo as cotações de fechamento, na segunda-feira, o Treasury de 10 anos fechou em 5,2361%, chegando a 5,27% durante o pregão, o mais alto desde junho de 2007; o Treasury de 2 anos, mais sensível à política monetária, fechou em cerca de 4,93%; o título de 30 anos atingiu 5,62% em 29 de setembro, maior nível desde 2002. Os fatores de alta são os mesmos que puxam as taxas hipotecárias: tensão no Oriente Médio elevando os preços da energia, expectativas de inflação reacelerando, preocupações com o déficit do Tesouro e emissão de títulos aumentando o prêmio de prazo, e expectativas de um Federal Reserve mais duro.

No início deste mês, o Federal Reserve subiu a taxa básica entre 3,75% e 4,00% pela primeira vez desde 2023. De acordo com o gráfico de pontos da reunião, 12 dos 16 membros preveem mais um aumento este ano, enquanto 4 preveem dois; o presidente do Federal Reserve, Kevin Warsh, afirmou em coletiva que o índice de preços PCE, preferido pelo banco central, está rodando em torno de 3,6% em agosto. O consenso de mercado é de mais um aumento até o fim do ano.

Órgãos de previsões já revisam para baixo suas estimativas para o mercado imobiliário. Segundo a última previsão da MBA, as taxas de hipoteca fixa de 30 anos conformes aos padrões da Fannie Mae e Freddie Mac ficarão em torno de 6,8% no quarto trimestre, mantendo-se nesse nível até junho do próximo ano, acima dos 6,7% da previsão anterior; o volume de refinanciamento previsto para 2026 é de cerca de 700 bilhões de dólares (abaixo dos 713 bilhões de agosto e 747 bilhões de julho), e deve cair ainda mais para 634 bilhões em 2027; as vendas de casas usadas devem ficar em torno de 4,105 milhões de unidades.

Fannie Mae apresenta estimativas similares: média de 6,8% para os próximos três meses, caindo para 6,7% no primeiro trimestre do ano que vem. Ambas projetam o rendimento do Treasury de 10 anos próximo de 4,8% ao fim do ano — isso significa que a previsão de hipoteca a 6,8% já supõe alguma queda nos rendimentos longos e expectativas de inflação nos próximos meses; porém, a taxa da semana passada, 7,30%, está cerca de 50 pontos base acima dessa hipótese.

Em que ponto o ciclo empacou?

Vendo as quatro partes em conjunto, percebe-se um sistema de feedback positivo: altos custos de habitação elevam custos de vida e de mão de obra, sustentando a inflação de serviços; essa inflação, junto aos preços de energia, dificulta o afrouxamento monetário pelo Federal Reserve, mantendo os juros longos elevados; os juros longos determinam as taxas hipotecárias, que, em altos patamares, congelam a demanda de troca de imóveis, deprimem o volume de vendas e agravam a escassez de oferta; essa falta de oferta torna os preços de casas "rígidos ao declínio", mantendo preços e aluguéis como combustível da inflação de moradia. Mesmo que o juro básico pressione a demanda, ele não consegue pressionar o elo mais lento da cadeia — o atraso estatístico do item habitação e o efeito de "trava" dos proprietários.

Há, contudo, sinais de que esse ciclo pode afrouxar: o estoque está aumentando (4,9 meses de oferta é o maior patamar em mais de uma década), os descontos de vendedores cresceram, e a parcela de hipotecas com taxa abaixo de 4% pelo critério da FHFA já caiu para 49,9%, indicando que o efeito "trava" vai se dissipando com o tempo à medida que empréstimos antigos são pagos; caso o rendimento longo recue, a cadeia de trocas pode destravar primeiro. Mas, com o item habitação do CPI ainda em 3,0% em agosto e o dado de setembro só sendo divulgado em 14 de outubro, o mercado só enxerga uma direção: juros mais altos, menos transações e preços estáveis.