Nuvens de altas taxas de juros pairam sobre as ações imobiliárias europeias; estrategistas: pessimismo excessivo pode gerar uma reversão dramática

Segundo o aplicativo financeiro Zhihui Finance, com a contínua alta das taxas de juros, o pessimismo em relação às ações do setor imobiliário europeu tem se acentuado. Alguns estrategistas acreditam que isso cria condições para uma possível reversão dramática nestas ações.

O índice de imóveis do Stoxx 600 da Europa caiu cerca de 7% em 2026, prevendo-se que submeta ao desempenho do mercado amplo pelo terceiro ano consecutivo. Embora o segmento tenha se mantido em faixa nesse período, sua diferença para o índice Stoxx 600 já ultrapassou o nível da crise financeira global.

Setor imobiliário europeu muito abaixo do mercado amplo

Pessimismo crescente, expectativa de taxa de juros muda de queda para alta

De acordo com Mislav Matejka e sua equipe de estrategistas do JP Morgan, as expectativas de taxa mudaram de cortes para possíveis aumentos, agravando a situação dos investimentos imobiliários, pois custos mais altos de empréstimos e um ambiente financeiro mais restrito pressionam tanto o valor dos ativos quanto o sentimento dos investidores. Os bens imobiliários têm alta correlação com títulos de dívida, são vistos como substitutos desses, e, portanto, acabam muito afetados pela alta nos rendimentos.

O pessimismo já perdura há algum tempo e se intensificou ainda mais no verão. Pesquisa de gestores de fundos do Bank of America feita em setembro mostrou que o setor imobiliário europeu é um dos mais subalocados, com 36% líquido dos investidores aplicando abaixo do nível permitido pelo benchmark. É o maior percentual em pelo menos dois anos, quase o triplo observado em julho.

O setor é fortemente correlacionado com títulos, e esse abandono não é infundado. Bancos centrais globais vêm apertando a política monetária devido à inflação; enquanto os preços do petróleo permanecerem elevados e a economia demonstrar resiliência, não há razão para mudança na direção das políticas. No momento, o mercado de swaps espera que o BCE eleve as taxas mais três vezes até junho do próximo ano, enquanto o Banco da Inglaterra pode elevar as taxas quatro vezes até o fim de julho de 2024.

Cenário de juros é imprevisível, reversões podem ser dramáticas

No entanto, o cenário agressivo de tarifas, que impulsiona os rendimentos dos títulos, pode se inverter rapidamente. Desde o início da guerra envolvendo o Irã, o preço do petróleo tornou-se protagonista nas movimentações de títulos e ações. Apesar do pouco progresso nas negociações de paz, qualquer avanço pode mudar toda a situação. Por isso, o futuro dos juros é quase uma moeda ao ar: quando o sentimento de mercado está tão pessimista, qualquer alteração no cenário pode provocar uma reversão muito intensa.

Com o desempenho persistentemente fraco, algumas instituições acreditam que o pessimismo é excessivo. Os estrategistas do Deutsche Bank e do Bank of America recomendam aumentos nas posições em imóveis. Os preços depreciados podem servir de suporte, e as avaliações absolutas e relativas do setor imobiliário estão substancialmente abaixo da média histórica.

Avaliação do setor imobiliário europeu abaixo da média histórica

Para o Bank of America, parte do argumento otimista para imóveis reside em como o cenário de juros “mais altos por mais tempo” afetará a economia e os ativos de risco.

A equipe de estrategistas liderada por Sebastian Rädler no Bank of America afirma: “Dado o fraco desempenho recente do setor imobiliário, estimamos, segundo o rendimento dos títulos alemães e o PMI, que há um espaço de valorização de cerca de 15% no valor relativo dos imóveis nos próximos meses. Considerando a natureza doméstica do setor, o desempenho imobiliário tende a superar o esperado do yield quando o PMI da Zona do Euro ganha força frente ao PMI global.”

Divergências regionais: ventos contrários na Alemanha, catalisadores de política no Reino Unido

O desempenho das ações de imóveis varia muito conforme a região, com impactos diferentes de políticas locais. Em Berlim, uma proposta agressiva para expropriar grandes carteiras de habitações voltou à pauta, trazendo ameaça extra ao setor. As ações imobiliárias alemãs já estão entre as que apresentam pior desempenho dentro do índice europeu.

Em direção oposta, as construtoras do Reino Unido acabam de receber um fôlego temporário. O governo trabalhista está disposto a retomar o programa de “ajuda à compra”, o que é um grande incentivo para o segmento, que vinha deprimido — esta semana, a aprovação de hipotecas atingiu a mínima de 32 meses. A forte reação do mercado à notícia evidencia o potencial de reversão causado por mudanças políticas.

“As ações imobiliárias britânicas estavam subavaliadas, e agora surge um catalisador”, diz Clive Beagles, co-gestor do fundo de ações de renda da JO Hambro Capital Management Ltd. “A nova iniciativa de empréstimos com participação societária do governo pode revitalizar as construções, liberar potencial de crescimento de lucros e redefinir o futuro do setor. Acreditamos que isso pode ser uma carta na manga para o mercado de ações britânico e para investidores ativos.”

Ainda assim, persistem riscos no Reino Unido que podem manter investidores cautelosos no curto prazo. Os rendimentos dos títulos britânicos estão em níveis máximos de muitos anos, elevando o custo de refinanciamento, e espera-se que muitas famílias enfrentem taxas de hipoteca maiores nos próximos dois anos. Ao mesmo tempo, analistas do Goldman Sachs apontam que o custo de construção segue crescendo acima dos preços, pressionando as margens de lucro.