El ralentizamiento de los modelos de IA no necesariamente es negativo: Tres tendencias estructurales en los centros de datos tradicionales superan el impacto de la subida de las tasas de interés.

La lógica de crecimiento de la demanda de infraestructura de IA está cambiando: la atención del mercado a la velocidad de iteración de los modelos de vanguardia está dando paso gradualmente a la continua expansión de la IA hacia el sector empresarial y escenarios de negocio reales. Incluso si el ritmo de desarrollo de modelos se ralentiza, la amplia adopción de aplicaciones de IA aún podría generar una demanda sostenida de centros de datos.

HSBC considera que, la clave que determina la demanda de centros de datos tradicionales no es la velocidad de iteración de los modelos, sino la expansión comercial de la tecnología de IA. A medida que la IA pasa del entrenamiento a la inferencia y la implementación práctica, la demanda se ampliará aún más hacia la actualización de TI empresarial, la computación en la nube y la interconectividad de datos, por lo que los centros de datos tradicionales todavía tienen un considerable margen de capacidad.

Al mismo tiempo, las restricciones en el suministro, como la energía eléctrica, la conexión a la red y la regulación, se están intensificando, haciendo que la nueva capacidad de los centros de datos sea difícil de desplegar rápidamente; numerosos proyectos se han pospuesto o cancelado, y es probable que el escenario de oferta y demanda tensionada se extienda hasta 2027 o incluso 2028.

En este contexto, el crecimiento de las ganancias del sector sigue siendo resiliente. El informe prevé que, los REITs relacionados con centros de datos tendrán un crecimiento compuesto anual del AFFO por acción de aproximadamente 11% a 12% entre 2025 y 2028, superando el promedio histórico de los últimos cinco años; incluso si los costes de financiamiento continúan aumentando, el impacto negativo en el crecimiento del AFFO será limitado.

El auge de la demanda de inferencia, la expansión de la IA abre espacio al cómputo tradicional

Tras pasar las aplicaciones de IA de la fase de entrenamiento a la de inferencia, la forma de la demanda de cómputo también cambia. El entrenamiento suele concentrarse en unos pocos proyectos a gran escala, mientras que la inferencia requiere responder continuamente a solicitudes de usuarios finales y de negocios empresariales; esto implica cargas de trabajo más dispersas y una mayor dependencia de las infraestructuras de red, almacenamiento y cómputo general.

Microsoft prevé que, antes de 2032, la parte de la nueva capacidad de centros de datos impulsada por chips de IA será inferior al 50%. Esto significa que, incluso si la demanda relacionada con IA sigue creciendo, la nueva capacidad de los centros de datos no se convertirá íntegramente en cómputo de alta densidad para IA; las cargas de trabajo tradicionales seguirán representando una proporción considerable.

El gasto de capital de los proveedores de servicios en la nube muestra una tendencia similar. El equipo tecnológico de HSBC prevé que, el gasto de capital de los seis principales proveedores de servicios en la nube crecerá un 37% en 2027 y un 9% en 2028, respectivamente. La expansión de las aplicaciones de IA no solo se manifiesta en la adquisición de GPU, sino que también se transmite a los centros de datos tradicionales mediante el cómputo en la nube, el procesamiento de datos y la actualización de infraestructuras empresariales.

Por lo tanto, el desarrollo más racional de modelos de vanguardia no significa que la demanda de centros de datos se enfríe al mismo ritmo. A medida que la IA entra en más empresas y procesos de negocio, la demanda de infraestructura podría expandirse desde unos pocos proyectos de entrenamiento a gran escala a escenarios de aplicación más amplios y sostenidos.

Restricciones energéticas y regulatorias, la nueva oferta no logra seguir el ritmo rápidamente

La expansión de los centros de datos está cada vez más condicionada por los requisitos energéticos. Varias regiones de Estados Unidos han elevado los requisitos de energía eléctrica, medio ambiente y agua para los proyectos de centros de datos, exigiendo que los grandes consumidores financien más costos de plantas eléctricas, líneas de transmisión y mejoras de la red; el acceso a la energía ya es un factor clave que afecta la viabilidad de los proyectos.

El endurecimiento regulatorio reduce aún más la elasticidad de la oferta. California eliminó la exención de revisión ambiental para los centros de datos y exige a los operadores divulgar el uso de agua; Texas exige suspender la concesión de permisos hasta que ERCOT complete una auditoría. Para los proyectos de gran inversión de capital, la prolongación de los ciclos de aprobación y conexión a la red supone una desaceleración adicional en la puesta en marcha de nuevas capacidades.

Los retrasos y cancelaciones de proyectos ya reflejan este cambio. Según Data Center Watch, al menos 45 proyectos de centros de datos, por valor de unos 68.000 millones de dólares, se retrasaron o cancelaron en el segundo trimestre de 2026; en el primer trimestre, al menos 75 proyectos, involucrando unos 130.000 millones de dólares.

La restricción de la oferta significa que, incluso aunque el ritmo de crecimiento de la demanda fluctúe, es difícil aumentar rápidamente el número de nuevos centros, lo que mantiene la escasez de los recursos existentes. Esto respalda el crecimiento de los alquileres y la utilización de los activos, siendo además una razón importante por la que el sector puede mantener una fuerte rentabilidad.

Impacto limitado del aumento de tasas, crecimiento del AFFO sigue respaldado

El aumento de las tasas de interés sigue siendo la principal presión para los REITs de centros de datos. Debido a que la expansión del sector requiere inversión continua y mayor endeudamiento, el aumento del coste de financiación reduce directamente el AFFO. Pero el análisis de sensibilidad del informe muestra que, el impacto de los cambios en las tasas de interés en las ganancias se refleja principalmente en el margen de crecimiento, más que en alterar la tendencia de crecimiento sectorial.

Si suponemos que el coste de nueva deuda es 50 puntos básicos superior al escenario base, la previsión de descenso del AFFO por acción entre 2027 y 2029 es de aproximadamente 0,3% a 0,8%. En consecuencia, el crecimiento del AFFO por acción solo se reduciría entre 10 y 40 puntos básicos; la presión de las tasas de interés sigue siendo limitada en comparación con los factores de demanda y oferta.

Al mismo tiempo, HSBC prevé que los REITs relacionados con centros de datos tendrán, entre 2025 y 2028, un crecimiento compuesto anual del AFFO por acción de alrededor del 11% al 12%, significativamente por encima del promedio histórico de los últimos cinco años. Una base de crecimiento mayor significa que incluso el aumento del coste de financiación por sí solo no basta para revertir la tendencia de crecimiento de las ganancias.

En cuanto a la lógica sectorial, la nueva demanda derivada de la expansión de la IA, las restricciones energéticas y regulatorias en la oferta, junto con el fuerte crecimiento del AFFO, constituyen conjuntamente tres vientos estructurales de cola para los centros de datos tradicionales.