AirTrunk da Blackstone adia IPO de REIT de US$1,5 bilhão: rendimento de 6% ainda não atrai compradores, financiamento de infraestrutura de IA enfrenta taxa dos títulos do Tesouro dos EUA a 5,2%
A operadora de data centers AirTrunk, controlada pela Blackstone, decidiu adiar o lançamento de seu fundo imobiliário (REIT) de 1,5 bilhão de dólares em Cingapura para o primeiro ou segundo trimestre de 2027. O aumento dos rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA e a intensificação da volatilidade do mercado tornaram os investidores mais cautelosos; mesmo elevando o rendimento de 5,5% para cerca de 6%, a demanda não aumentou. O alto custo de capital está se tornando uma restrição importante para a expansão da infraestrutura de IA.
Em uma única semana, três planos de IPO de data centers na região Ásia-Pacífico fracassaram, revelando um conflito estrutural mais profundo: o boom de expansão da infraestrutura de IA foi construído com base na suposição de taxas de juros baixas em 2024, mas o custo de financiamento atual já retornou ao nível de 2007.
Segundo reportagens da imprensa, devido ao "aumento das taxas de juros e à volatilidade do mercado reprimindo a demanda dos investidores", a operadora de data centers AirTrunk, do grupo Blackstone, decidiu adiar o plano de IPO de seu REIT imobiliário em Cingapura para o primeiro ou segundo trimestre de 2027, dependendo das condições de mercado. O valor original estimado era de cerca de US$ 1,5 bilhão (aproximadamente S$ 2 bilhões).
O impacto deste adiamento não se limita a um único emissor. Na semana passada, a australiana Firmus, que conta com o apoio da Nvidia, havia acabado de retirar seu plano de IPO na ASX, enquanto a Vitro, unidade de data centers da operadora filipina PLDT, também adiou seu IPO de REIT nas Filipinas para 2027.
Analistas do Goldman Sachs preveem em seu último relatório que a região Austrália-Nova Zelândia vivenciará um superciclo de investimentos em infraestrutura digital, com CAPEX entre A$ 50 bi e A$ 65 bi, mas destacam que o financiamento é o verdadeiro gargalo para o desenvolvimento do setor.
Três fracassos em uma semana
A AirTrunk tornou-se o terceiro caso, em cerca de uma semana, de IPO de data center suspenso ou adiado na região Ásia-Pacífico.
Em 8 de outubro, a Firmus retirou seu pedido de IPO na ASX, já tendo sido forçada, durante o bookbuilding, a reduzir o preço de emissão de A$ 11 até 25%. A Vitro alegou "condições de mercado e elevação das taxas de juros" para adiar seu IPO de REIT nas Filipinas. Antes disso, a SB Energy do SoftBank já havia suspendido o roadshow do IPO em 22 de setembro.
Esses três casos ocorreram em sequência, refletindo uma queda sincronizada no apetite do investidor em toda a região, e não problemas isolados de projetos individuais.
O problema da Firmus é a avaliação; o da AirTrunk, a taxa de juros
Apesar dos resultados semelhantes, a lógica do fracasso das duas operações é completamente diferente — distinguí-las ajuda a entender corretamente a real raiz do problema de mercado atual.
O problema da Firmus é, essencialmente, valuation. A empresa queria que investidores do mercado aberto subscrevessem a um valor de cerca de A$ 43,7 bilhões (aproximadamente US$ 30,4 bilhões), quase três vezes o valuation de US$ 10,5 bilhões na rodada privada de agosto, utilizando métricas pouco convencionais como "EV+1/EBIT+2" para justificar o preço.
Gestores australianos receberam a proposta com desconfiança; Jun Bei Liu, da Ten Cap, declarou publicamente: "Minha opinião é que o valuation da emissão deveria ser menor que A$ 10 bilhões".
O caso da AirTrunk é completamente diferente. Trata-se de uma plataforma operacional de hiperescala presente nos mercados da Austrália, Japão, Cingapura, Malásia, Hong Kong e Índia. Em 2024, foi adquirida pelo grupo Blackstone e CPP Investments por A$ 24 bilhões — a maior transação de data center registrada no mundo até então.
O REIT seria posicionado como uma "via segura" de investimento em infraestrutura de IA — são ativos em fase de operação estável, com inquilinos de grande porte, do segmento de nuvem, e robustos retornos de dividendos.
No entanto, a AirTrunk sucumbiu às taxas de juros. Segundo a Bloomberg, antes da emissão, a AirTrunk já havia considerado elevar o rendimento de 5,5% para cerca de 6% para atrair investidores, mas ainda assim não teve sucesso.
Nesta terça-feira, o rendimento dos títulos do Tesouro Americano de 10 anos fechou em 5,22%. Com um rendimento "otimizado" de 6%, o REIT da AirTrunk oferecia apenas 78 pontos-base de retorno em excesso — para um instrumento não líquido, de setor único, sujeito a risco cambial, risco de concentração de inquilinos e risco de construção, os investidores consideraram a oferta insuficiente.
A AirTrunk ainda planejava obter um empréstimo de cerca de S$ 2 bilhões para a aquisição de ativos e refinanciamento de dívidas; a Bloomberg classificou esse movimento como "um teste chave para o financiamento de data centers na Ásia, já que os bancos locais estão próximos do limite de exposição ao setor". O teste também fracassou.
O mercado exige maior retorno pelo risco
Apesar das diferenças de mecanismo, ambas operações transmitem o mesmo sinal ao mercado: os investidores exigem preços mais atraentes para compensar os riscos assumidos.
No caso da Firmus, isso significa valuation mais baixo; no da AirTrunk, significa um rendimento mais alto, que matematicamente equivale a uma reprecificação para baixo dos ativos do Blackstone.
O mercado de dívida também emite o mesmo alerta. Os spreads de crédito da dívida de data centers aumentam constantemente: o spread de bonds sem garantia da Coreweave chegou a ultrapassar 1.000 pontos-base pela primeira vez, enquanto os bonds da Oracle são negociados em patamar de junk deep.
Em 13 de outubro, Hock Tan, CEO da Broadcom, alertou durante evento do DBS Bank em Cingapura que o financiamento pode substituir a escassez de componentes como principal gargalo do setor. Joshua Meyers, analista de tecnologia do JPMorgan, creditou esta declaração como o "fator mais direto" pela queda do setor de tecnologia naquele dia.
A demanda existe, o gargalo é o financiamento
O obstáculo do mercado não significa desaparecimento da demanda subjacente. Segundo o relatório mais recente da equipe de vendas do Goldman Sachs sobre infraestrutura digital na Austrália-Oceania, à medida que o uso de IA acelera, a região deverá enfrentar um déficit de fornecimento de 0,7 GW até 2030, desencadeando um superciclo de CAPEX de A$ 50 bilhões a A$ 65 bilhões.
No entanto, ao manter recomendação neutra para a empresa listada NEXTDC (NXT AU), o Goldman justificou de forma interessante — o próprio financiamento é o maior limitador. Analistas do banco alertam que a NEXTDC enfrentará pressão sobre margens no curto prazo à medida que seus grandes clientes migram para a nuvem, além de um déficit de mais de A$ 1 bilhão em financiamento.
Esse conflito aponta para o nó central: dezenas de bilhões em CAPEX exigem fontes de financiamento, mas justamente os dois canais mais óbvios de financiamento de mercado aberto — IPO de crescimento na ASX e IPO de REITs na SGX — foram bloqueados na mesma semana. O caminho alternativo leva ao mercado privado: crédito privado, seguradoras e veículos especiais, ao custo de custos de financiamento mais altos.
Economistas do Goldman Sachs afirmaram abertamente no relatório "Global Economic Analysis" publicado esta semana: "As taxas de juros globais atingiram o nível mais alto desde 2007." Produtos de rendimento precificados na suposição de juros de 2024 estarão estruturalmente em desvantagem em um cenário de 2026.
Descompasso estrutural no custo de capital da infraestrutura de IA
O adiamento da AirTrunk é ainda mais ilustrativo que o da Firmus. O caso Firmus pode ser atribuído à autoconfiança excessiva do emissor em sua avaliação; a AirTrunk representa a versão mais confiável dessa lógica: ativo real, clientes reais, aval do Blackstone, aumento proativo do rendimento.
Se um projeto desses, num cenário de rendimento do Tesouro de 10 anos a 5,2%, não consegue concluir uma emissão a 6%, o problema não é um erro isolado de um emissor agressivo, mas um descompasso estrutural de custos de capital da onda de construção de IA.
Essa onda de expansão teve como premissa as taxas de 2024, mas agora busca refinanciamento a custos de 2007. A diferença será arcada por algum dos lados. Por enquanto, o mercado aberto já deixou claro — eles não serão esse lado.
A discussão interna sobre o tamanho e o timing do IPO da AirTrunk segue em andamento. O próximo ponto de atenção é o parceiro da Firmus em Batam, Indonésia, DayOne, que, segundo informações, planeja buscar até US$ 5 bilhões em financiamento no mercado americano já em novembro.
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