Limang buwan mula sa unang "buy" hanggang sa "neutral": Mizuho ibinaba ang rating para sa dalawang bahay, mabilis na bumaba ang inaasahan para sa privatization

Batid ng APP ng Pananalaping Matalino sa Filipino na kamakailan, ibinaba ng Mizuho Securities ang rating ng Fannie Mae (FNMA.US) at Freddie Mac (FMCC.US) mula "Buy" patungong "Neutral," at parehong binawasan ng kalahati ang target price: mula $10 naging $5 para sa Fannie Mae, at mula $9 naging $4 para sa Freddie Mac. Nangyari ito limang buwan pa lamang mula nang sinimulan ng Mizuho ang coverage at nagbigay ng "Buy" rating sa dalawang kumpanya.

Sa kanyang ulat, inamin ng analyst na si Dan Dolev na lumiliit ang posibilidad ng privatization ng dalawang kumpanya bago sumapit ang 2028. Bumabâ ang tsansa ng privatization ng Fannie Mae mula 30% patungong 18%, at ng Freddie Mac mula 20% patungong 9%. Ang pagbaliktad na ito ay sumasalamin sa kilos ng "Big Short" na si Michael Burry na nagbenta na ng common shares ng dalawang kumpanya at lumipat sa preferred shares.

Mizuho: Malaking Pagbaba ng Tsansa ng Privatization

Nang nilagyan ng coverage ng Mizuho ang dalawang kumpanya noong Mayo, pangunahing lohika nila na malaki ang maling underestimation ng market sa tsansang mag-IPO ang dalawang kumpanya bago 2028. Ang tinukoy ni Dolev na "mabilisang exit" plan noon ay may kasamang 2.5% na capital requirement, probisyon ng gobyerno na bayaran ang preferred shares, at pabilisin ang pag-iipon ng kapital sa pamamagitan ng pagtaas ng guarantee fee (g-fee).

Ngunit, limang buwan pagkaraan, lumuwag na ang lahat ng tatlong assumptions na ito.

Sa pinakabagong ulat, nagbigay si Dolev ng tatlong dahilan: Una, ang pagtaas ng mortgage rates ay nagpapakomplika sa privatization. Kung itataas ng dalawang kumpanya ang g-fee para umalis sa ilalim ng government control, tataas din ang gastos ng mortgage, na halos imposibleng gawin sa sensitibong pampolitikang klima sa kasalukuyan hinggil sa affordability ng pabahay. Pangalawa, kamakailan ay inanunsyo ni Bill Pulte, Director ng U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA), na bibili ang dalawang kumpanya ng mas maraming mortgage-backed securities (MBS), na panandaliang makakatulong sa pagbaba ng rates ngunit uubos naman sa kapital. Pangatlo, ang pagpasok ng VantageScore sa FICO Classic framework at ang muling pagpapakilala ng "dual-merge" credit scoring model ay nagpapakomplika sa management ng credit risk.

Itinuro ni Dolev na ang unang hadlang ay nagdudulot ng pampolitikang komplikasyon sa privatization, samantalang ang huli ay nagpapabagal sa pag-iipon ng kapital. Inaasahan niyang hindi itataas ng dalawang kumpanya ang g-fee para bawiin ang nalugi, magiging mabagal ang kapital accumulation, at mahuhuli pa ang iskedyul ng pagkakaroon ng full capitalization.

Burry, Nagbenta ng Common Shares, Bumili ng Preferred Shares

Sa isang Substack post noong nakaraang linggo, ibinunyag ni Burry na ibinenta na niya ang common shares ng dalawang kumpanya, at imbes ay bumili ng iba't ibang serye ng subordinate preferred shares. Ang pangunahing paniniwala niya: Ang U.S. Treasury ay may hawak na $388 bilyon sa senior preferred shares at kung ito ay gawing common stock, malalagay sa panganib ang umiiral na shareholders ng common shares ng hanggang 90% dilution.

Ngunit hindi naman bearish si Burry sa dalawang kumpanya mismo. Tinukoy niya na ang halaga ng Fannie Mae subordinate preferred stock ay mga $6 bilyon, ngunit may face value na $19 bilyon, kaya't nabebenta lamang sa halos isang-kapat ng face value. Kung maibalik ang dividend o i-convert basis face value, inaasahang return ay mga 3 hanggang 5 beses. Sa capital structure, priority ang dividends at bayad sa preferred shareholders kaysa common shareholders, kaya kahit mag-convert ang Treasury, mas maganda ang kahihinatnan ng preferred shares.

Sa madaling salita, hindi naman tuluyang iniwan ni Burry ang opsyon sa privatization, pero inilipat niya ang kanyang exposure. Pinakamalaki ang pampolitikang panganib ng common shares, habang ang preferred shares ay nagsisilbing proteksyon sa downside risk.

Pampolitikang Salungatan: Pagbili ng MBS kumpara sa Pag-iipon ng Kapital

Ang policy direction ni Pulte ay isa pang mahalagang dahilan ng pagbaba ng rating ng Mizuho.

Noong Enero 2026, nilagdaan ni Trump ang executive order na nagpapahintulot sa dalawang kumpanya na bumili ng hanggang $200 bilyon na MBS. Kaagad ding itinaas ni Pulte ang limit sa bawat kumpanya mula $40 bilyon patungong $225 bilyon. Sinabi ni Pulte na ito ay "agad na nagpapababa ng mortgage rates," at sa lingguhang ulat ng Freddie Mac, bumaba nga ang rates ng mga 10 basis points patungong 6.06%—tatlong taon nang pinakamababa.

Ngunit ang agarang epekto ng pagpapalawak ng buy-back ng MBS ay ang pagka-ubos ng kapital. Ayon sa KBW, hanggang Agosto 2026, ang retained portfolio ng Fannie Mae ay lumiit mula $173.4 bilyon noong Hulyo patungong $172.6 bilyon. Ipinagpapalit ng dalawang kumpanya ang kanilang kapital para sa panandaliang pagbaba ng rate, sa halip na palaguin ang kapital na kailangan para sa privatization.

Alin ba talaga ang prayoridad ni Pulte: affordability ng pabahay o privatization? Sa mga aksyon niya, mas nangingibabaw ang una. Kaya kung patuloy na bumagal ang pag-iipon ng kapital, lalo ring matetengga ang iskedyul ng privatization.

g-fee Dilemma at Presyur sa Pagpapahalaga

Sa isang nakaraang pag-aaral ng PIMCO, ipinakita na ang simpleng pag-anunsyo ng "hindi babawasan ang g-fee" ay maaaring magpa-baba ng mortgage rate ng 5 hanggang 10 basis points; subalit kung tuluyang babawasan ang g-fee, baka tumaas pa ang rate dahil tataas ang prepayment risk at kakailanganin ng MBS investors ng mas matataas na yield upang mapunan iyon.

Nailalagay nito ang dalawang kumpanya sa isang dilemma: hindi puede itaas ang g-fee dahil pampolitikang hindi tatanggapin, ngunit hindi rin makabubuting ibaba ito dahil sa aspeto ng kita, at kung walang ginagawa, mabagal naman ang paglago ng kapital. Ang pahayag ni Dolev—"hindi itataas ang g-fee upang bawiin ang nalugi"—ay kinikilala mismo ang dilemma na ito.

Sa pagpapahalaga, binaba na ng KBW ang target price ng dalawang kumpanya patungong $3.50 bawat share, dahil sa pinagsamang epekto ng pagbaba ng chance ng privatization at dilution risk. Nagbabala naman si Burry na maaaring bumaba ang Fannie Mae hanggang $3 bago makakita ng suporta. Sa simula ng Oktubre, nasa $4.04 at $3.68 ang presyo ng Fannie Mae at Freddie Mac, at parehong mahigit 60% ang binaba ngayong taon.

Ang pagbabago ng rating ng Mizuho, ang pag-adjust ng portpolyo ni Burry, at ang plano ni Pulte na bumili ng MBS ay sabay-sabay na ipinapahiwatig ang reyalidad: Ang privatization ng dalawang kumpanya ay hindi na lamang isyung "kailan mangyayari," kundi "mangyayari pa kaya." Mabagal ang pag-accumulate ng kapital, habang ang pampolitikang bintana ay lalo pang lumiit. Sa ulat ni analyst ng KBW na si Bose George noong Setyembre, nakasaad: "Napakakipot ng iskedyul dahil unti-unti nang lilipat ang atensyon ng gobyerno sa presidential election mula 2028." Hanggang dumating iyon, posibleng manatili muna ang dalawang kumpanya sa "news desert," naghihintay ng hatol mula sa susunod na cycle ng politika.