"Big Short" Burry: May bitak na ang merkado ng pabahay sa Amerika, patuloy pa ring tumataya sa Fannie Mae (FNMA.US) at Freddie Mac (FMCC.US)

Ayon sa balita mula sa app ng Pananalapi ng Katalinuhan, kahit na malaki ang ibinagsak ng presyo ng stock ng Fannie Mae (FNMA.US) at Freddie Mac (FMCC.US), patuloy pa ring humahawak ng shares ng dalawang kumpanyang ito ang “The Big Short” na si Michael Burry. Sinabi niya na bagama’t nagsisimula nang magpakita ng mga bitak ang merkado ng real estate sa Estados Unidos, maaaring magkaroon ng muling pagtataya sa halaga ng dalawang mortgage giants na ito dahil sa potensyal na anunsyo mula sa pamahalaan.

Noong Martes, bumagsak ng 9% ang presyo ng Fannie Mae, ang pinakamalalang pagbulusok sa loob ng isang araw mula Hunyo; bumagsak rin ng 8% ang Freddie Mac, pinakamalaking pagbagsak mula Mayo.

Ang Pag-aayos ng PMI ay “Walang Malaking Kahalagahan”

Ayon kay Burry, ang desisyon ng Federal Housing Finance Agency (FHFA) noong Martes na i-align ang polisiya ng pribadong mortgage insurance (PMI) ng Fannie Mae sa Freddie Mac ay posibleng magbigay ng nakakadismayang signal sa mga shareholder.

Ang pagbabagong ito ay nagbibigay-daan sa mga loan servicer na kusa nang makipag-ugnayan sa mga kwalipikadong Fannie Mae borrower upang gabayan silang tanggalin ang PMI kapag naabot na ang tiyak na antas ng equity sa bahay, isang patakarang matagal nang pinapayagan ng Freddie Mac. Ayon kay FHFA Director Bill Pulte, dahil dito ay “maaari nang itigil ng mga nagpautang ang pagbabayad ng hindi kinakailangang insurance fees at maiipon nila ang perang iyon.”

Ngunit ayon kay Burry, ang ganitong katamtamang pagbabago sa polisiya ay maaaring magpahiwatig na walang mas malaking aksyon laban sa dalawang mortgage giants sa malapit na hinaharap. Ayon sa kanya: “Naniniwala akong ang anunsyo na mas pinapaigting ang pagkakatulad ng Fannie Mae sa Freddie Mac ay nagpadala ng signal: walang mangyayaring pag-usad sa malapit na panahon.”

Pumapayag si Burry sa pananaw na ang pagbabagong ito ay “walang malaking kahalagahan,” ngunit dagdag pa niya: “Maaaring may iba pang nangyayaring hindi natin alam.” Kahit inaasahang limitado ang pag-unlad sa ngayon at maaari lamang magkaroon ng susunod na political catalyst matapos ang midterm election, hindi niya iniisip na ibebenta ang kanyang shares.

Babala ni Burry: Nagsisimula nang magkaroon ng mga bitak ang merkado ng pabahay sa Estados Unidos

Habang naglalabas ng babala si Burry, ang average na top-level 30-year fixed rate mortgage sa US ay umabot ng 7.22% noong Martes. Ang bentahan ng mga lumang bahay nitong Agosto ay bumaba ng 2% at naitala ang pinakamababang bilang sa loob ng 14 buwan, ngunit tumaas pa rin ng 1.6% ang median price taon-sa-taon. Sa new home segment, ang median price noong Hulyo ay bumaba ng 0.9% taon-sa-taon at naging $393,800, pinakamababa mula Hulyo 2021.

“Sa tingin ko nagsisimula nang lumabas ang ilang mga problema sa real estate market. Maaaring nagsimula nang bumaba ang presyo ng mga bahay,” ayon kay Burry. “Pero hindi ko nakikita na magdudulot ito ng ikalawang global financial crisis.” Nagbabala siya na posibleng maputol ng karagdagang taas ng interest rates ang mortgage rate lock-in effect na matagal nang nagpapapigil sa mga homeowner na magpalipat-bahay.

“Ang pagtaas ng interest rate ay maaaring magtulak sa mga homeowner na gumawa ng mga kakaibang hakbang, tulad ng mag-refinance bago pa lalo pang tumaas ang rates o ibenta ang bahay bago pa tumaas pa ang rates,” aniya. Isa pang Nashville real estate agent ang nagsabi na noong Agosto, may humigit-kumulang 5400 na bahay ang listed for sale, na may halos 820 sold at nasa 900 pending. Ayon kay Burry, siya ay “nagulat” sa oversupply ng bahay sa Nashville at binansagang posibleng pinakamataas na record sa kasaysayan ng lungsod.

Binigyang-diin ng CEO ng Airbnb (ABNB.US) na si Brian Chesky noong Martes ng gabi ang malawakang problemang kakulangan ng pabahay sa US, kasabay ng pag-anunsyo ng $250 milyon housing plan, at binanggit na higit sa 5 milyong bahay pa ang kailangan sa bansa.

Dapat ring bigyang-pansin na maglalabas ang Federal Reserve ng rate decision sa oras ng Miyerkules, at anumang signal ukol sa landas ng interes ay lalo pang makakaapekto sa affordability ng mortgages at housing activity. Sa ngayon, mahigit 94% na ng merkado ang inaasahan ang pagtataas ng rate ng 25 basis points.‌‌

Bakit hindi nagbebenta si Burry? Naghihintay ng posibleng game-changing na anunsyo mula sa gobyerno

Ayon kay Burry, inisip niyang magdagdag ng mga shares sa Fannie Mae at Freddie Mac noong Martes, ngunit nagpasya muna siyang maghintay. “Maaring may mga kasalukuyang hindi natin alam na factors na nakaapekto sa presyo ng shares,” aniya. “Mukhang masama ang charts; sa tingin ko, kailangang mag-exit muna ang mga momentum trader bago maging matatag ang stocks.”

Ngunit hindi siya balak magbenta. Ayon kay Burry, ang pagtatangkang i-exit at i-repurchase ang shares ay may panganib na ma-miss ang desisyong gobyerno na maaaring magpabago sa buong investment. “May malakas na psychological bias na hindi gustong maging kulang ang posisyon sa stocks na ‘to dahil maaaring magkaroon ng game-changing na anunsyo anumang oras,” aniya. “Patuloy akong humahawak ng shares, at bahagya lang akong nagdagdag nitong taglagas.”

Mga pangunahing risks na nakabitin sa ibabaw ng Fannie Mae at Freddie Mac

Mula noong Setyembre 2008, nasa ilalim ng pangangasiwa ng pamahalaan ng US ang operasyon ng Fannie Mae at Freddie Mac. May hawak ang US Treasury ng senior preferred shares na may priyoridad sa bayad kumpara sa junior preferred at common stockholders, bukod pa sa warrants na nagbibigay ng karapatang bilhin ang 79.9% ng shares ng bawat kumpanya sa nominal price.

Ang senior preferred shares liquidation claims (kakatapos lang na tinayang nasa $350 bilyon) ang pangunahing pinapaiigtingan ng mga shareholders. Maliban kung mababawasan, kanselahin, o palitan sa paborableng kondisyon ang claims, maaaring matinding ma-dilute ang bahagi ng mga common shareholders. Nang matanong kung babagsak ba ang stock price sa kasaysayang mababang antas, sumagot si Burry: “Kung hindi mababawasan o makakansela ang senior preferred shares liquidation claims, oo.”

Noong Marso ng taong ito, tinaya ni Burry na kung magkakaroon ng kompromisong kasunduan at mapanatili ng US Treasury ang mga 25% ng claims, maaaring pumalo sa $15 ang presyo ng Fannie Mae, at ang Freddie Mac ay nasa taas ng $10 hanggang higit $20. Noong Hulyo, sinabi niyang ang mas paborableng solusyon ay maaaring magpataas ng common stock prices sa una nang tatlo hanggang apat na ulit, at pangmatagalan ay anim hanggang pitong ulit, bilang na ang dilution mula sa warrants.

Sa Stocktwits, may “bullish” na pananaw ang mga retail investors sa Fannie Mae, samantalang “neutral” naman sila sa Freddie Mac. Samantala, ayon sa Tipranks, sa kabuuan ay binigyan ng “hold” rating ng mga analyst sa Wall Street ang Fannie Mae na may average target price na $7.65; samantalang “moderate buy” rating sa Freddie Mac na may average target price na $9.17.

Mula sa simula ng taon hanggang ngayon, bumaba ang Fannie Mae at Freddie Mac ng 53% at 55% ayon sa pagkakasunod.