Awan suku bunga tinggi menyelimuti saham properti Eropa, Strateg: Keterlalu pesimis bisa memicu pembalikan dramatis

Aplikasi Keuangan Zhihui telah mengetahui bahwa, seiring dengan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan, sentimen pesimistis terhadap saham properti Eropa semakin meningkat. Beberapa ahli strategi percaya bahwa hal ini menciptakan kondisi untuk pembalikan dramatis pada saham properti.

Indeks Real Estat Stoxx 600 Eropa telah turun sekitar 7% pada tahun 2026, dan diperkirakan akan tertinggal dari pasar untuk tahun ketiga berturut-turut. Meskipun sektor ini tetap berfluktuasi dalam rentang tertentu selama periode tersebut, jaraknya dengan indeks Stoxx 600 kini telah melampaui level yang terlihat selama krisis keuangan global.

Sektor properti Eropa sangat tertinggal dari pasar utama

Sentimen pesimis meluas, harapan suku bunga berubah dari penurunan ke kenaikan

Ahli strategi dari JPMorgan, Mislav Matejka, dan timnya menyatakan: “Harapan suku bunga telah berubah dari penurunan ke kemungkinan kenaikan, memperburuk kesulitan investasi properti, karena biaya pinjaman yang lebih tinggi dan kondisi keuangan yang lebih ketat menekan nilai aset dan sentimen investor. Sektor properti berkorelasi tinggi dengan obligasi, sering dianggap sebagai pengganti obligasi, sehingga mudah terpengaruh oleh kenaikan imbal hasil obligasi.”

Sentimen pesimistis ini telah berlangsung cukup lama dan semakin memburuk selama musim panas. Survei manajer dana Bank of America pada bulan September menunjukkan bahwa sektor properti Eropa adalah salah satu sektor yang paling rendah alokasinya, dengan 36% investor net memiliki alokasi di bawah tingkat yang diizinkan acuan. Ini adalah persentase tertinggi setidaknya dalam dua tahun terakhir, hampir tiga kali lipat dari bulan Juli.

Sektor ini sangat berkaitan dengan obligasi, sehingga penurunan minat bukan tanpa alasan. Bank sentral utama memperketat kebijakan moneter karena inflasi; selama harga minyak tetap tinggi dan ekonomi tetap tangguh, pembuat kebijakan tidak memiliki alasan untuk mengubah arah kebijakan. Saat ini, pasar swap memperkirakan Bank Sentral Eropa akan menaikkan suku bunga tiga kali lagi sebelum akhir Juni tahun depan, sementara Bank Sentral Inggris akan menaikkan empat kali sebelum akhir Juli tahun depan.

Prospek suku bunga seperti melempar koin, pembalikan bisa sangat tajam

Namun, harga agresif suku bunga yang mendorong kenaikan imbal hasil obligasi juga bisa berbalik arah dengan cepat. Sejak meletusnya perang Iran, harga minyak menjadi pendorong utama pergerakan obligasi dan saham. Meskipun negosiasi damai berjalan lambat, setiap terobosan bisa sepenuhnya mengubah situasi. Karena itu, prospek suku bunga sangat sulit ditebak seperti melempar koin, dan ketika sentimen pasar begitu pesimis, begitu arahnya berubah, pembalikannya bisa sangat tajam.

Sektor ini telah lama berkinerja buruk sehingga beberapa lembaga mulai menganggap sentimen pesimis sudah berlebihan. Para ahli strategi dari Deutsche Bank dan Bank of America sama-sama memberi peringkat “overweight” untuk properti. Harga yang telah jatuh juga dapat menjadi penopang, di mana valuasi absolut dan relatif sektor ini jauh di bawah rata-rata historis.

Valuasi sektor properti Eropa di bawah rata-rata historis

Bagi Bank of America, sebagian alasan positif pada sektor properti adalah pada bagaimana lingkungan suku bunga “lebih tinggi dan lama” akan berdampak pada ekonomi dan aset berisiko.

Tim strategi Bank of America yang dipimpin oleh Sebastian Raedler menyatakan: “Mengingat kinerja pasar properti yang buruk akhir-akhir ini, berdasarkan imbal hasil obligasi Jerman dan Indeks Manajer Pembelian (PMI), kami memperkirakan selama beberapa bulan mendatang ada ruang untuk kenaikan sekitar 15% pada harga relatif sektor properti. Mengingat sifat lokal properti, ketika PMI zona euro relatif terhadap PMI dunia menguat, kinerja properti cenderung melebihi ekspektasi imbal hasil.”

Performa kawasan berbeda: Jerman menghadapi tekanan negatif, Inggris mendapat dorongan kebijakan

Kinerja saham properti sangat bervariasi menurut kawasan, dan pengaruh kebijakan lokal juga berbeda. Misalnya di Berlin, proposal radikal untuk menyita portofolio perumahan besar kembali diusulkan, memberikan ancaman tambahan pada sektor ini. Saham properti Jerman telah menjadi salah satu yang terburuk dalam indeks properti Eropa.

Sebaliknya, pengembang rumah Inggris baru saja mendapatkan sedikit “napas lega”. Pemerintah Partai Buruh bersedia memulihkan program “Bantuan Membeli Rumah”, yang bagi industri pembangunan rumah yang sebelumnya lesu, ini adalah dorongan besar—jumlah persetujuan hipotek minggu ini baru saja mencapai level terendah dalam 32 bulan. Reaksi pasar yang kuat terhadap berita ini menunjukkan bahwa perubahan kebijakan dapat memicu efek pembalikan yang signifikan.

“Saham properti Inggris sebelumnya sudah sangat diremehkan. Kini, mereka mendapatkan katalisator,” kata Clive Beagles, manajer bersama dana Pendapatan Saham Inggris di JO Hambro Capital Management Ltd. “Skema pinjaman ekuitas baru dari pemerintah berpeluang membangkitkan kembali aktivitas pembangunan baru, membuka potensi pertumbuhan laba, dan membentuk kembali prospek industri ini. Kami berpikir ini bisa menjadi kartu truf bagi pasar saham Inggris dan investor aktif.”

Meski demikian, risiko yang terus ada di Inggris mungkin membuat investor tetap berhati-hati dalam jangka pendek. Imbal hasil obligasi pemerintah Inggris berada di level tertinggi dalam beberapa tahun, mendorong peningkatan biaya refinancing, yang diperkirakan akan membawa banyak rumah tangga menghadapi suku bunga hipotek yang lebih tinggi dalam dua tahun ke depan. Sementara itu, analis dari Goldman Sachs menunjukkan bahwa inflasi biaya konstruksi tetap melampaui pertumbuhan harga, memberikan tekanan pada margin keuntungan.