"Invesasi Nilai Klasik" muncul kembali? Ketika pasar properti Amerika Serikat sedang tertekan, Berkshire meningkatkan pembelian saham perusahaan real estat Lennar (LEN.US)

Aplikasi Zhihui Keuangan mendapat informasi bahwa menurut sebuah dokumen pengajuan sekuritas, Berkshire Hathaway (BRK.B.US) telah secara besar-besaran membeli saham perusahaan pengembang perumahan yang sedang mengalami kesulitan, Lennar Corporation (LEN.US), dengan porsi kepemilikan mendekati 10%. Menurut seorang analis dari CFRA, posisi tersebut merupakan investasi nilai “klasik”. Dokumen pengajuan sekuritas Amerika Serikat menunjukkan bahwa dalam tiga hari perdagangan yang berakhir pada Senin, Berkshire Hathaway membeli hampir 2,7 juta saham kelas A Lennar, sehingga total kepemilikan menjadi 23,7 juta saham senilai 1,8 miliar dolar AS. Grup yang bermarkas di Omaha ini juga memegang 528 ribu saham kelas B Lennar—setiap saham kelas B memiliki hak suara 10 kali lebih besar daripada saham kelas A.

Pada hari Selasa, Lennar sempat melonjak hingga 6,6%, mencapai puncak 83,24 dolar AS, dan akhirnya ditutup naik 6,38%. Perusahaan yang berbasis di Miami ini telah mengalami penurunan lebih dari 32% dalam satu tahun terakhir.

Latar Belakang: Suku Bunga Tinggi Mengguncang Pasar Perumahan Amerika Serikat

Pembelian terbaru Berkshire dilakukan di tengah kenaikan suku bunga—suku bunga yang meningkatkan tingkat mortgage 30 tahun, sehingga mengurangi keterjangkauan pembelian rumah dan mengguncang pengembang perumahan. Menurut Freddie Mac, tingkat mortgage fixed 30 tahun secara nasional mencapai 6,95% minggu lalu, naik dari 6,76% di minggu sebelumnya dan 6,26% pada periode yang sama tahun lalu. State Street SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) telah turun hampir 16% sejak akhir Juni. Setiap kenaikan suku bunga meningkatkan dilema para pengembang: menurunkan harga untuk menjaga volume penjualan akan menggerus margin keuntungan, tetapi mempertahankan harga membuat inventaris terus menumpuk—harga yang dibeli Berkshire justru adalah hasil dari tekanan dilema ini.

“Berkshire suka membeli aset yang undervalue,” kata analis CFRA Research, Catherine Seifert. Bertaruh pada Lennar merupakan “nilai investasi ala Berkshire yang klasik”.

Bagi CEO Berkshire yang kini menjabat, Greg Abel, langkah ini tidaklah mengejutkan—ia mengambil alih posisi dari Warren Buffett tahun lalu. Seifert menyebutkan bahwa Berkshire sudah memiliki “kehadiran yang cukup besar” di pasar pengembang perumahan, setelah sebelumnya mengakuisisi Taylor Morrison. Berkshire juga memiliki perusahaan bahan bangunan, termasuk produsen cat Benjamin Moore dan produsen material atap Johns Manville. Pada tahun 2003, Berkshire membeli Clayton Homes, perusahaan manufaktur rumah dan modular, senilai hampir 2 miliar dolar AS.

Kinerja Lemah

Lennar minggu lalu melaporkan kinerja keuangan kuartal ketiga fiskal yang lemah (hingga 31 Agustus): laba per saham 1,23 dolar AS, di bawah konsensus analis Wall Street sebesar 1,29 dolar AS; penjualan turun 8% secara tahunan.

Yang lebih penting lagi, Lennar memberikan panduan kuartal keempat di bawah ekspektasi karena tantangan keterjangkauan yang dipicu oleh kenaikan suku bunga. Dalam konferensi telepon antara manajemen dan analis, CEO Stuart Millar menyebutkan bahwa tingkat mortgage 30 tahun sebesar 7% menekan keterjangkauan dan memperkecil jangkauan pembeli yang memenuhi syarat. Bagi pengembang besar yang mengandalkan volume, proyeksi yang redup biasanya menandakan akan terjadi kompetisi yang semakin sengit dalam penetapan harga dan insentif.

Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan telah mengganggu kepercayaan konsumen di industri perumahan. Kekurangan rumah baru mendorong harga rumah lama naik dan membuat rumah baru semakin sulit terjangkau. Tingkat mortgage yang lebih tinggi telah sepenuhnya mengeluarkan jutaan pembeli rumah pertama dari pasar.

Dengan filosofi investasi nilai mendalam yang sering bernada kontrarian, lingkungan perumahan yang sulit bisa saja menjadi ladang peluang bagi Berkshire—hingga akhir Juni, Berkshire memiliki “amunisi” sekitar 367 miliar dolar AS.

Pada hari Jumat, Buffett secara resmi mengundurkan diri sebagai ketua, efektif segera, dan posisinya diambil alih oleh putranya, Howard Buffett.

Dari Posisi Uji Senilai 800 Juta hingga Posisi Besar 1,8 Miliar

Lennar adalah salah satu pengembang perumahan terbesar di Amerika Serikat, dan dalam jangka panjang menduduki dua posisi teratas industri bersama D.R. Horton (DHI.US) (menurut data publik). Upaya penyelamatan diri di industri ini bukanlah sesuatu yang baru: pada siklus suku bunga tinggi tahun 2023, para pengembang umumnya menggunakan strategi rate buydowns, menurunkan harga, dan cashback transaksi untuk mempertahankan volume penjualan. Tapi kini, saat tingkat mortgage 30 tahun kembali mendekati 7%, biaya rate buydown itu sendiri ikut naik, menggerus margin pengembang—ini sisi lain dari apa yang dikatakan Millar sebagai “pengecilan kolam pembeli yang memenuhi syarat”, serta sumber tekanan langsung pada margin kotor dan panduan Lennar.

Berkshire tidak asing dengan pengembang perumahan, tetapi peningkatan pada posisi di Lennar kali ini berarti memperluas eksposur secara signifikan di industri ini. Pada Agustus 2023, Berkshire untuk pertama kalinya melalui dokumen 13F mengungkap kepemilikan di tiga pengembang: D.R. Horton (sekitar 5,97 juta saham), NVR (sekitar 11 ribu saham), dan Lennar hanya sekitar 153 ribu saham—dengan ketiganya bernilai sedikit di atas 800 juta dolar AS, dan Lennar adalah posisi terkecil. Tiga tahun kemudian, kepemilikan tunggal Lennar telah menjadi 23,7 juta saham senilai 1,8 miliar dolar AS atau mendekati 10% saham—pengembang ini justru menjadi pembelian terbesar Berkshire pada titik harga terendah dalam setahun (turun lebih dari 32%) dan kinerja terlemah. Dari posisi kecil percobaan hingga hampir 10% kepemilikan strategis, tempo seperti ini dalam sejarah pembelian Berkshire biasanya mencerminkan keyakinan manajemen untuk jangka panjang, bukan transaksi jangka pendek spekulatif.

Waktu penambahan kepemilikan juga menarik: terjadi seminggu setelah laporan kuartalan Lennar lebih rendah dari ekspektasi dan menurunkan panduan untuk kuartal keempat, serta saat tingkat mortgage 30 tahun mendekati 7%—tindakan klasik Berkshire yang “membeli di titik paling pesimistis”. Pada saat yang sama, Berkshire memiliki cukup banyak cadangan—sekitar 367 miliar dolar AS tunai per akhir Juni, memberikan kepercayaan atas apa yang disebut manajemen sebagai “investasi nilai klasik”.

Dari sisi tata kelola, transaksi ini juga menandai era kepemimpinan Abel: Buffett telah meninggalkan posisi CEO tahun lalu dan resmi mundur sebagai ketua dewan pekan ini, digantikan Howard Buffett di kursi ketua dan Abel memimpin operasional. Rantai pasokan Berkshire di sektor konstruksi (Clayton Homes, Taylor Morrison, Benjamin Moore, Johns Manville) ditambah hampir 10% kepemilikan Lennar, menandakan bahwa taruhan grup atas “perumahan Amerika” kini meluas dari material dan manufaktur ke seluruh rantai nilai perumahan.

Bagi pasar, sinyal dari pembelian ini lebih besar dari pada signifikansi keuangannya: 1,8 miliar dolar AS hanya bagian kecil dari cadangan 367 miliar dolar AS, namun transaksi ini hadir di saat sentimen sektor perumahan lemah—tingkat mortgage mendekati 7%, XHB turun hampir 16%, dan proyeksi kinerja pemain utama berturut-turut meleset—seolah Berkshire secara terbuka “mengafirmasi nilai mendalam masih ada”. Seifert dari CFRA menyebut transaksi ini “klasik”, sementara lonjakan harga 6% pada Selasa mencerminkan respon langsung modal spekulatif terhadap sinyal yang sama.