Las tasas hipotecarias en Estados Unidos alcanzan su nivel más alto en tres años, pero la "rigidez a la baja" de los precios de la vivienda agrava el desafío de la política de la Reserva Federal.

Según la información de Zhihui Caijing APP, las tasas de interés hipotecarias de Estados Unidos aumentaron por sexta semana consecutiva, alcanzando el nivel más alto en casi tres años, lo que está empujando a los potenciales compradores de viviendas al margen del mercado. Según los datos publicados el miércoles por la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos (MBA), en la semana que terminó el 25 de septiembre, la tasa de interés contractual para hipotecas fijas a 30 años aumentó en 18 puntos básicos hasta el 7,30%, la más alta desde noviembre de 2023; la tasa de interés para hipotecas de tasa ajustable (ARM) a cinco años subió 37 puntos básicos hasta el 6,47%, el nivel más alto en más de dos años.

El aumento en el coste del financiamiento significa más dificultades para un mercado de la vivienda ya de por sí debilitado. El índice de compra de viviendas de la MBA (que mide las solicitudes de préstamos) cayó un 4,3%, el nivel más bajo desde abril de 2025; el índice de refinanciamiento cayó otro 8,7%, continuando la tendencia descendente desde mediados de agosto. Joel Kan, vicepresidente y subeconomista jefe de la MBA, lo expresó de manera clara en un comunicado oficial: “Las tasas hipotecarias han saltado al nivel más alto en casi tres años, empujando a los prestatarios fuera del mercado”.

Desglosando los datos, el volumen de solicitudes en esta ronda cayó un 6%, las solicitudes para compra y refinanciación alcanzaron simultáneamente el ritmo semanal más lento desde 2025; las refinanciaciones garantizadas por el gobierno descendieron un 13%, tanto las solicitudes FHA como las VA experimentaron descensos de dos dígitos; la proporción de ARM en el volumen de solicitudes subió al 10,3%, el nivel más alto desde octubre de 2025—la diferencia de aproximadamente 80 puntos básicos con respecto a los productos de tasa fija está desviando a las personas hacia estos productos de tasa ajustable.

Mercado inmobiliario: la oferta ha regresado, pero los precios no bajan

Generalmente, las tasas hipotecarias y las ventas de viviendas existentes se mueven en direcciones opuestas, pero esta vez el enfriamiento no ha sido homogéneo. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), las ventas de viviendas existentes en agosto cayeron un 2,0% mensual y un 1,2% interanual, con una tasa anualizada de 3,98 millones de unidades, el nivel más bajo desde junio de 2025; el inventario de viviendas a la venta en el mismo periodo subió a 1,62 millones de unidades, un aumento del 3,2% mensual y del 5,9% interanual—la primera vez que supera los 1,6 millones desde noviembre de 2019, equivalente a una oferta de 4,9 meses al ritmo actual de ventas, el nivel más alto en más de diez años. Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, afirma que una oferta abundante está dando a los compradores "mejores oportunidades de negociación": en agosto, aproximadamente el 20% de las viviendas a la venta redujeron su precio, el porcentaje de transacciones cerradas por encima del precio de lista bajó del 20% de hace un año al 16%, y la mediana del tiempo en el mercado fue de 31 días.

Pero los precios no han cambiado de rumbo: la mediana del precio de venta de las viviendas existentes en agosto fue de 429.100 dólares, un aumento interanual del 1,6%, marcando el 38º mes consecutivo de subida interanual; dentro del rango de precios entre 1 y 2,5 millones de dólares, las transacciones bajaron un 10% interanual, mientras que por encima de 1 millón de dólares subieron un 3,9%; el único rango de precios que creció fue el segmento de lujo. Yun atribuye esto a los salarios y el empleo—en agosto los salarios subieron un 3,1% interanual y se crearon 643.000 empleos no agrícolas en lo que va del año, “la generación de empleo y el crecimiento de salarios suelen impulsar la demanda de vivienda”.

Esta es precisamente la razón por la que Mark Fleming, economista jefe de la aseguradora de títulos de propiedad First American Financial, considera que los precios presentan una “rigidez a la baja” (downside sticky). Señala que unas tasas hipotecarias superiores al 7% hacen que más personas permanezcan en sus viviendas actuales, pues la diferencia entre las hipotecas al 3% o 4% con las tasas actuales sigue ampliándose.

Según los datos del primer trimestre del año de la base de datos nacional de hipotecas de la FHFA, aproximadamente el 66,7% de las hipotecas existentes tienen tasas inferiores al 5%, el 49,9% bajo el 4% y el 19,5% por debajo del 3%, con una tasa promedio de alrededor del 4,5% (Morgan Stanley estima que alrededor del 70% están por debajo del 5% y la mitad por debajo del 4%). Cambiar a una vivienda de precio similar implica que la cuota mensual se dispare, por lo que “no vender” se convierte en una decisión racional. Fleming considera que las ventas podrían ralentizarse aún más, pero que salvo que ocurra una recesión importante que provoque ejecuciones hipotecarias y ventas forzadas, es poco probable que los precios caigan de forma significativa—los precios “en general subirán más despacio o dejarán de subir”.

Inflación: ¿por qué el componente de vivienda sostiene el IPC subyacente?

Si cambiamos la perspectiva del mercado inmobiliario al índice de precios al consumidor, aparece una contradicción: aunque el mercado está tan frío, ¿por qué la inflación de la vivienda sigue sosteniendo el IPC subyacente?

Según los datos publicados el 11 de septiembre por la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos, el IPC de agosto subió un 3,4% interanual (igual que el mes anterior) y un 0,4% mensual; el IPC subyacente (excluyendo alimentos y energía) aumentó un 2,4% interanual, ligeramente por debajo del 2,5% del mes anterior. El componente de vivienda (shelter) creció un 3,0% interanual, continuando la desaceleración desde el 3,2% de julio; el avance mensual fue del 0,3%, y las dos categorías con mayor peso—renta equivalente de los propietarios (OER) y renta principal de residencia (RPR)—subieron solo un 0,2% cada una, siendo el principal impulso la subida del 2,4% en alojamiento fuera del hogar (hoteles) ese mes.

La clave está en el peso y en la metodología estadística. Según cálculos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de Estados Unidos (NAHB), el componente de vivienda representa más del 40% del IPC subyacente; otro cálculo común es que representa un tercio del IPC total. El OER mide cuánto podría alquilar su vivienda el propietario, sin incluir seguros, impuestos a la propiedad, mantenimiento, etc.; además, los datos de alquiler proceden de encuestas, por lo que existe un desfase significativo en la incorporación de los cambios en el alquiler de mercado, normalmente entre 9 y 12 meses después.

Esto significa que el actual aumento en las tasas hipotecarias y precios de vivienda difícilmente se traducirá en un “enfriamiento” de la inflación a través de la vivienda en el corto plazo; al contrario, mientras la vivienda suba al 3%, es poco probable que el IPC subyacente caiga rápidamente hacia el objetivo del 2%—en agosto, el “supercore” (servicios básicos excluyendo vivienda) seguía subiendo un 3,1% interanual, lo que también prueba la rigidez de los precios de los servicios.

El otro extremo de la cadena: bonos a 10 años y la Reserva Federal

Las tasas hipotecarias no son decididas directamente por la Reserva Federal, sino que se anclan en el coste del capital a largo plazo: las hipotecas a 30 años se basan principalmente en el rendimiento de los bonos a 10 años de Estados Unidos, sumando un diferencial extra por el riesgo de prepago de los valores respaldados por hipotecas (MBS); actualmente, los principales modelos de predicción utilizan un diferencial de unos 2 puntos porcentuales.

Y el rendimiento de los bonos a 10 años estadounidenses se encuentra en niveles récord. Según la cotización de cierre de los bonos, el lunes el rendimiento a 10 años cerró en 5,2361%, tocando un máximo intradía del 5,27%, el más alto desde junio de 2007; el rendimiento a 2 años, más sensible a los tipos de política, terminó cerca del 4,93%; el rendimiento a 30 años subió el 29 de septiembre hasta un máximo intradía del 5,62%, un récord desde 2002. Los factores que impulsan el aumento de los rendimientos, y en consecuencia de las tasas hipotecarias, son exactamente los mismos: el conflicto en Oriente Medio eleva los precios de la energía, las expectativas de inflación repuntan, el déficit del Tesoro y la preocupación por la oferta de bonos empujan la prima por plazo, y unas perspectivas más duras de la Reserva Federal.

A principios de este mes, la Reserva Federal subió los tipos por primera vez desde 2023, elevando la tasa de referencia al rango del 3,75% al 4,00%. Según el gráfico de puntos de la reunión, 12 de los 16 funcionarios prevén una subida adicional este año y 4 prevén dos subidas más; el presidente de la Reserva Federal, Kevin Warsh, declaró a los medios tras la reunión que el índice de precios preferido por el banco central, el PCE, se situó en torno al 3,6% en agosto. Los inversores esperan ampliamente una subida de tipos adicional antes de fin de año.

Las instituciones de previsión ya están rebajando sus expectativas para el mercado inmobiliario. Según las últimas proyecciones de la MBA, se espera que la tasa hipotecaria fija a 30 años que cumple con los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac se mantenga en torno al 6,8% en el cuarto trimestre y hasta junio del próximo año, por encima del 6,7% que se pronosticó el mes pasado; el volumen de refinanciación para 2026 se estima en unos 700.000 millones de dólares (por debajo de los 713.000 millones pronosticados en agosto y los 747.000 millones en julio), y para 2027 bajaría a 634.000 millones de dólares; las ventas de viviendas existentes serían en torno a 4,105 millones de unidades.

Fannie Mae muestra proyecciones similares: para los próximos tres meses, la tasa a 30 años se promediará en 6,8%, y caerá a 6,7% en el primer trimestre del próximo año. Ambas instituciones prevén que el rendimiento a 10 años terminará el año cerca del 4,8%, lo que implica que la previsión de una tasa hipotecaria del 6,8% ya asume que los rendimientos de largo plazo y las expectativas de inflación disminuirán ligeramente en los próximos meses; sin embargo, la tasa del 7,30% de la semana pasada es unos 50 puntos básicos superior a esa hipótesis.

¿Dónde se atasca el ciclo?

Si unimos los cuatro apartados, observamos un círculo vicioso autorreforzado: los altos costes de la vivienda elevan tanto el coste de vida como el coste laboral, sosteniendo la inflación de servicios; la inflación de servicios y los precios de la energía dificultan el giro de la Reserva Federal, manteniendo altos los rendimientos de largo plazo; dichos rendimientos determinan las tasas hipotecarias, que congelan la demanda de sustitución, deprimen el volumen de transacciones y agravan la escasez de oferta; la falta de oferta, a su vez, confiere una “rigidez a la baja” a los precios de las viviendas, que junto con los alquileres sigue alimentando la inflación de la vivienda. La subida de las tasas de política puede frenar la demanda, pero no puede mover el eslabón más rezagado de este círculo—el retraso estadístico del componente de vivienda y el efecto de "bloqueo" de los propietarios.

Este círculo tiene vías de flexibilización: el inventario ya está aumentando (4,9 meses de oferta, el mayor nivel en más de diez años), los vendedores bajan más los precios y, según la FHFA, el porcentaje de hipotecas con tasas inferiores al 4% cayó ya al 49,9%, lo que implica que el efecto de “bloqueo” se debilitará a medida que los préstamos de bajo interés se vayan amortizando; si los rendimientos de largo plazo bajan, la cadena de sustitución se descongelaría primero. Pero en la actualidad, con el componente de vivienda del IPC de agosto aún al 3,0% y el dato de septiembre por publicarse el 14 de octubre, el mercado solo percibe una dirección: tasas más altas, cierre de operaciones más frío y los precios sin bajar.