Lãi suất thế chấp tại Mỹ có thể vẫn cao đến năm 2027! Fannie Mae tăng mạnh dự báo, lãi suất thế chấp 30 năm dự kiến sẽ đạt 7,5% vào năm tới

Theo ứng dụng Zhihui Finance APP, áp lực lãi suất cao trên thị trường bất động sản Mỹ có thể kéo dài lâu hơn nữa. Theo dự báo mới nhất của Fannie Mae – tổ chức tài trợ thế chấp nhà ở của Mỹ, dự báo lãi suất vay thế chấp năm 2026 quý IV và toàn bộ năm 2027 đã được nâng mạnh. Dự kiến, lãi suất trung bình vay thế chấp cố định 30 năm ở Mỹ sẽ đạt 7,4% trong quý IV năm nay và duy trì ở mức 7,5% trong cả năm 2027. Trước đó, dự báo các giai đoạn trên lần lượt là 6,8% và 6,7%.

Điều này có nghĩa là Fannie Mae đã nâng dự báo lãi suất vay thế chấp quý IV năm nay thêm 0,6 điểm phần trăm và nâng dự báo cả năm 2027 thêm 0,8 điểm phần trăm. Điều này phản ánh tình trạng lạm phát tại Mỹ vẫn ở mức cao, lợi tức trái phiếu tăng và triển vọng chính sách tiền tệ thay đổi rõ rệt đang ảnh hưởng lớn đến kỳ vọng của thị trường về chi phí tài trợ nhà ở trong tương lai.

Theo dữ liệu từ Mortgage News Daily, tính tới thứ Ba, lãi suất trung bình vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đã tăng lên 7,46%. Khi số liệu mới về lạm phát công bố cao hơn dự kiến, lợi tức trái phiếu tiếp tục tăng cao, lãi suất vay thế chấp có thể tiếp đà tăng trong ngày thứ Tư.

Thực tế, kể từ đầu tháng 9, lãi suất vay thế chấp tại Mỹ liên tục tăng mạnh. Áp lực lạm phát dai dẳng, thị trường trái phiếu bị bán tháo và việc Fed tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ đã cùng nhau đẩy chi phí vay mua nhà lên nhanh chóng.

Trước đó, Fed đã tăng lãi suất lần đầu tiên sau hơn ba năm. Mặc dù lãi suất vay thế chấp không hoàn toàn biến động đồng pha với lãi suất cơ bản của Fed, kỳ vọng của thị trường về nhận định lạm phát và lộ trình chính sách của Fed trong tương lai vẫn gây ảnh hưởng quan trọng lên lãi suất cho vay mua nhà.

Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm của Mỹ thường diễn biến rất sát với lợi tức trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Gần đây, do giá dầu tăng cùng với lo ngại về triển vọng kinh tế toàn cầu, lợi tức trái phiếu 10 năm của Mỹ liên tục lập đỉnh mới, càng làm tăng thêm chi phí tài trợ nhà ở.

Tác động của lãi suất cao đã bắt đầu hiện rõ trên thị trường bất động sản Mỹ, khi mùa mua nhà truyền thống vào mùa thu đang sớm bước vào giai đoạn giảm nhiệt rõ rệt. Theo nền tảng bất động sản Zillow, số giao dịch nhà bán chưa hoàn tất tại Mỹ trong tháng 9 đã giảm 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ số này chủ yếu phản ánh các giao dịch nhà cũ đã ký kết hợp đồng mua bán nhưng chưa hoàn tất chuyển nhượng, được coi là chỉ báo dẫn đầu quan trọng về hoạt động giao dịch nhà ở trong tương lai.

Cùng lúc đó, nhu cầu nộp đơn xin vay thế chấp ở Mỹ tiếp tục lao dốc mạnh, cho thấy áp lực kép từ giá nhà cao và lãi suất cao đang tiếp tục làm xói mòn khả năng chi trả của người mua nhà. Đối với những người muốn mua nhà, việc lãi suất vay thế chấp tăng không chỉ đồng nghĩa với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng được ngân hàng phê duyệt cho vay.

Khi chi phí vay tăng cao, một bộ phận các gia đình vốn đủ khả năng mua nhà có thể buộc phải giảm ngân sách hoặc thậm chí trì hoãn kế hoạch mua nhà. Một số người mua khác có thể không đáp ứng được tỷ lệ thu nhập/nợ theo yêu cầu của tổ chức cho vay và mất điều kiện nộp hồ sơ vay thế chấp. Điều này đồng nghĩa, tác động của lãi suất cao lên thị trường bất động sản Mỹ không chỉ dừng lại ở việc làm giảm ý định mua nhà mà còn tiếp tục thu hẹp nhóm người mua tiềm năng đáp ứng được điều kiện vay vốn.

Đáng chú ý, việc Fannie Mae mạnh tay nâng dự báo lãi suất kỳ này đồng nghĩa với khả năng chi phí tài trợ nhà ở sẽ còn lâu mới hạ nhiệt như kỳ vọng trước đó. Nếu lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm duy trì ở khoảng 7,5% trong cả năm 2027, người mua nhà Mỹ sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực trả nợ hàng tháng cao, còn hoạt động mua bán bất động sản nhiều khả năng vẫn bị kìm hãm.

Với thị trường bất động sản, lãi suất vay thế chấp duy trì ở mức cao dài hạn còn có thể làm gia tăng khoảng cách về giá giữa bên mua và bên bán. Người mua sẽ thận trọng hơn do chi phí tài chính cao, trong khi người bán có thể không muốn giảm giá mạnh, dẫn tới chu kỳ giao dịch kéo dài và thanh khoản toàn thị trường tiếp tục ở mức thấp.