Lãi suất thế chấp tại Mỹ đạt mức cao nhất trong ba năm, nhưng "tính bám dính phía dưới" của giá nhà làm tăng thêm thách thức cho chính sách của Fed

Ứng dụng tài chính Zhihui cho biết, lãi suất thế chấp tại Mỹ đã tăng liên tiếp sáu tuần, đạt mức cao nhất trong gần ba năm, đang khiến những người mua nhà tiềm năng phải đứng ngoài cuộc. Theo dữ liệu do Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) công bố hôm thứ Tư, trong tuần kết thúc vào ngày 25 tháng 9, lãi suất hợp đồng thế chấp cố định 30 năm đã tăng 18 điểm cơ bản lên 7,30%, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2023; Lãi suất thế chấp điều chỉnh 5 năm (ARM) tăng vọt 37 điểm cơ bản lên 6,47%, đạt mức cao nhất trong hơn hai năm.

Chi phí tài chính tăng cao đồng nghĩa với nhiều khó khăn hơn cho thị trường nhà ở vốn đã yếu. Chỉ số mua nhà của MBA (đo lường số lượng đơn xin vay) giảm 4,3%, chạm mức thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2025; chỉ số tái cấp vốn tiếp tục giảm 8,7%, nối dài đà giảm kể từ giữa tháng 8. Joel Kan, Phó Chủ tịch kiêm Phó Kinh tế trưởng của MBA, đã nêu rõ mối liên hệ này trong thông cáo báo chí chính thức: "Lãi suất thế chấp nhảy vọt lên mức cao nhất gần ba năm, đẩy người vay ra khỏi thị trường."

Xét theo hạng mục, tổng số đơn xin vay giảm 6% trong đợt này, cả đơn mua nhà và tái cấp vốn đều giảm xuống nhịp độ tuần chậm nhất kể từ năm 2025; tái cấp vốn được chính phủ bảo lãnh giảm 13%, FHA và VA đều giảm ở mức hai con số; tỷ lệ đơn vay ARM tăng lên 10,3%, cao nhất kể từ tháng 10 năm 2025 – sự chênh lệch khoảng 80 điểm cơ bản giữa ARM và lãi suất cố định chính là động lực khiến mọi người chuyển sang sử dụng sản phẩm lãi suất điều chỉnh.

Thị trường nhà ở: Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn không giảm

Lãi suất thế chấp và doanh số nhà hiện hữu thường di chuyển ngược chiều nhau, nhưng đợt lạnh này lại không đồng đều. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), doanh số nhà hiện hữu trong tháng 8 giảm 2,0% so với tháng trước và giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức hàng năm là 3,98 triệu căn, thấp nhất kể từ tháng 6 năm 2025; cùng kỳ, tồn kho nhà rao bán tăng lên 1,62 triệu căn, tăng 3,2% so với tháng trước và 5,9% so với năm trước – lần đầu vượt quá 1,6 triệu căn kể từ tháng 11 năm 2019, tương đương 4,9 tháng cung ứng theo tốc độ bán hiện tại, cao nhất trong hơn mười năm. Kinh tế trưởng NAR Lawrence Yun cho biết, nguồn cung dồi dào đang mang lại cho người mua "cơ hội thương lượng tốt hơn": khoảng 20% số bất động sản rao bán trong tháng 8 đã giảm giá, tỷ lệ giao dịch với giá cao hơn giá niêm yết giảm từ 20% một năm trước xuống còn 16%, thời gian trung vị rao bán nhà là 31 ngày.

Tuy nhiên, giá lại không thay đổi hướng: giá bán trung vị nhà hiện hữu tháng 8 là 429.100 đô la Mỹ, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu tháng thứ 38 liên tiếp tăng giá so với cùng kỳ; trong đó, lượng giao dịch phân khúc từ 1 đến dưới 2,5 triệu đô la giảm 10%, còn phân khúc trên 1 triệu đô la lại tăng 3,9%, giá bán tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp nhất. Ông Yun cho rằng nguyên nhân là vì lương và việc làm – lương tháng 8 tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái, từ đầu năm tăng thêm 643.000 việc làm phi nông nghiệp, "Tăng trưởng việc làm và lương thông thường sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở".

Đây cũng chính là lý do khiến Mark Fleming, Kinh tế trưởng của công ty bảo hiểm quyền sở hữu First American Financial, nhận định giá nhà có tính "dính bên dưới" (downside sticky). Ông chỉ ra, lãi suất thế chấp trên 7% sẽ khiến nhiều người buộc phải giữ lại căn nhà hiện có – chênh lệch giữa các khoản thế chấp mà chủ nhà sở hữu ở mức 3% hoặc 4% so với lãi suất hiện hành ngày càng lớn.

Theo cơ sở dữ liệu thế chấp quốc gia FHFA quý I năm nay, khoảng 66,7% khoản thế chấp hiện hành có lãi suất dưới 5%, 49,9% dưới 4%, 19,5% dưới 3%, lãi suất bình quân của khoản vay tồn kho khoảng 4,5% (số liệu của Morgan Stanley là khoảng 70% dưới 5%, khoảng một nửa dưới 4%). Việc đổi sang một căn nhà có giá trị tương đương đồng nghĩa với việc số tiền thanh toán hàng tháng sẽ tăng vọt, do đó, quyết định "không bán" trở thành lựa chọn hợp lý. Fleming cho rằng, doanh số có thể tiếp tục giảm nhưng chỉ cần không xảy ra suy thoái kinh tế nghiêm trọng dẫn đến buộc phải bán nhà như phát mại, giá nhà khó có khả năng giảm mạnh – giá "sẽ tăng chậm lại hoặc ngừng tăng".

Lạm phát: Tại sao mục nhà ở vẫn nâng đỡ chỉ số CPI lõi

Khi chuyển tiêu điểm từ thị trường bất động sản sang chỉ số giá, ta sẽ thấy một điều nghịch lý: thị trường bất động sản đã nguội như vậy, tại sao lạm phát nhà ở vẫn giữ cho CPI lõi cao?

Theo dữ liệu được Cục Thống kê Lao động Mỹ công bố ngày 11/9, chỉ số CPI tháng 8 tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái (không đổi so với tháng trước), tăng 0,4% so với tháng trước; CPI lõi (loại trừ thực phẩm và năng lượng) tăng 2,4% so với năm ngoái, thấp hơn một chút so với mức 2,5% tháng trước. Riêng mục nhà ở (shelter) tăng 3,0% so với cùng kỳ, tiếp tục giảm so với mức 3,2% của tháng 7; tăng 0,3% so với tháng trước, trong đó hai mục có trọng số lớn nhất – Ước lượng thuê nhà tương đương của chủ sở hữu (OER) và Giá thuê chính nơi cư trú (RPR) – mỗi mục chỉ tăng 0,2%, mức tăng trong tháng chủ yếu nhờ mục chỗ ở ngoài như khách sạn tăng vọt 2,4%.

Điểm mấu chốt nằm ở cách tính trọng số và phương pháp thống kê. Theo ước tính của Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở Mỹ (NAHB), mục nhà ở chiếm hơn 40% CPI lõi; số liệu phổ biến khác là mục này chiếm khoảng một phần ba tổng CPI. OER đo lường "giá thuê tiềm năng" mà chủ nhà có thể nhận được với nhà riêng, không bao gồm các chi phí thực tế như bảo hiểm, thuế tài sản, sửa chữa; đồng thời, số liệu về giá thuê được thu thập qua khảo sát, có độ trễ rõ rệt so với thay đổi giá thuê trên thị trường, thường phải mất 9 đến 12 tháng mới thể hiện rõ trong chỉ số.

Điều này có nghĩa là lần leo thang này của lãi suất thế chấp và giá nhà khó có thể truyền dẫn thành "giảm nhiệt" lạm phát trong ngắn hạn thông qua mục nhà ở; ngược lại, chỉ cần mục nhà ở tiếp tục tăng quanh mức 3%, CPI lõi cũng khó quay về mục tiêu 2% một cách nhanh chóng – tháng 8 chỉ số siêu lõi (loại trừ nhà ở trong dịch vụ lõi) vẫn cao ở mức 3,1%, cũng chứng minh giá dịch vụ có độ dính khá cao.

Đầu dây bên kia của chuỗi: Trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm và Fed

Lãi suất thế chấp không do Fed quyết định trực tiếp, nó dựa trên chi phí vốn dài hạn: lãi suất thế chấp cố định 30 năm chủ yếu tham chiếu lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm, cộng thêm một biên độ rủi ro trả trước của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) – hiện cả hai tổ chức dự báo chính đều lấy biên độ này ở mức khoảng 2 điểm phần trăm.

Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm đang ở mức kỷ lục. Theo giá đóng cửa trái phiếu kho bạc Mỹ, lợi suất kỳ hạn 10 năm phiên thứ hai đóng cửa ở mức 5,2361%, cao nhất trong ngày là 5,27%, cao nhất kể từ tháng 6/2007; kỳ hạn 2 năm, nhạy cảm hơn với lãi suất điều hành, đóng cửa khoảng 4,93%; lợi suất kỳ hạn 30 năm trong phiên ngày 29/9 đã tăng lên 5,62%, cao nhất kể từ năm 2002. Động lực kéo lợi suất lên là hoàn toàn cùng nguồn với lãi suất thế chấp: xung đột Trung Đông làm tăng giá năng lượng, kỳ vọng lạm phát bật lên, lo ngại về thâm hụt ngân sách và nguồn cung trái phiếu của Bộ Tài chính làm tăng phí kỳ hạn, cũng như kỳ vọng cứng rắn hơn từ Fed.

Fed đầu tháng này đã tăng lãi suất lần đầu tiên kể từ năm 2023, nâng lãi suất chính sách lên 3,75% đến 4,00%. Theo sơ đồ dot plot của cuộc họp, trong 16 thành viên thì có 12 người dự kiến sẽ tăng lãi suất thêm một lần nữa trong năm, 4 người dự kiến tăng hai lần; Chủ tịch Fed Kevin Warsh phát biểu sau cuộc họp rằng chỉ số giá PCE, thước đo lạm phát ưa thích của ngân hàng trung ương, vẫn khoảng 3,6% vào tháng 8. Các nhà đầu tư nói chung dự báo Fed sẽ tăng lãi suất thêm một lần nữa từ giờ đến cuối năm.

Các tổ chức dự báo đang hạ thấp kỳ vọng vào thị trường nhà ở. Theo dự báo mới nhất của MBA, lãi suất hợp đồng thế chấp cố định 30 năm đáp ứng tiêu chuẩn bảo lãnh Fannie Mae và Freddie Mac dự báo ở mức khoảng 6,8% trong quý IV, duy trì đến tháng 6 năm sau, cao hơn mức 6,7% dự báo hồi tháng trước; quy mô tái cấp vốn dự kiến năm 2026 vào khoảng 700 tỷ đô la Mỹ (thấp hơn dự báo 713 tỷ đô la Mỹ tháng 8 và 747 tỷ đô la Mỹ tháng 7), năm 2027 giảm xuống 634 tỷ đô la Mỹ; doanh số bán nhà hiện hữu dự kiến khoảng 4,105 triệu căn.

Fannie Mae cũng có dự báo tương tự: mức trung bình lãi suất kỳ hạn 30 năm ba tháng tới là 6,8%, quý I năm tới giảm xuống còn 6,7%. Cả hai tổ chức đều dự báo lợi suất kỳ hạn 10 năm vào cuối năm sẽ quanh 4,8% – điều này có nghĩa là ngay cả dự báo lãi suất thế chấp 6,8% cũng đã giả định rằng lợi suất dài hạn và kỳ vọng lạm phát sẽ giảm nhẹ trong vài tháng tới; trong khi mức 7,30% của tuần trước cao hơn dự báo này khoảng 50 điểm cơ bản.

Vòng lặp mắc kẹt ở đâu?

Nhìn tổng thể bốn phần này, đây là một vòng lặp tự tăng cường: chi phí nhà ở cao đẩy chi phí sinh hoạt và lao động tăng, giữ lạm phát dịch vụ; lạm phát dịch vụ và giá năng lượng khiến Fed khó xoay trục, lợi suất dài hạn duy trì ở mức cao; lợi suất dài hạn quyết định lãi suất thế chấp, lãi suất thế chấp cao đóng băng nhu cầu thay thế, cản trở giao dịch và làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu nguồn cung; thiếu nguồn cung lại khiến giá nhà "dính bên dưới", giá nhà và giá thuê tiếp tục tiếp sức cho lạm phát nhà ở. Việc tăng lãi suất chính sách chỉ có thể kìm chế nhu cầu, nhưng không thể tác động lên mắt xích trì trệ nhất trong chuỗi này – độ trễ thống kê của mục nhà ở và hiệu ứng khóa cửa của chủ nhà.

Vòng lặp này cũng có dấu hiệu nới lỏng: tồn kho đã tăng lên (4,9 tháng cung ứng là mức cao nhất trong hơn mười năm), số người bán giảm giá nhiều hơn, tỷ lệ khoản vay tồn kho dưới 4% theo dữ liệu FHFA đã giảm từ đỉnh xuống còn 49,9%, nghĩa là hiệu ứng khóa sẽ yếu dần theo khoản vay lãi suất thấp dần được trả; nếu lợi suất dài hạn quay đầu giảm, chuỗi thay thế sẽ tan băng đầu tiên. Nhưng tại thời điểm hiện tại, khi mục nhà ở trong CPI tháng 8 vẫn tăng 3,0% và CPI tháng 9 phải đến 14 tháng 10 mới công bố, thị trường chỉ nhìn thấy một hướng: lãi suất cao hơn, giao dịch nguội hơn, giá không giảm.