Рынок недвижимости США снова испытывает давление из-за высоких процентных ставок: в августе продажи вторичного жилья опустились до минимума за 14 месяцев, а ипотечная ставка на 30 лет выросла до 6,71%.

По данным платформы Zhihui Finance APP, продажи вторичного жилья в США в августе достигли самого низкого уровня за последние 14 месяцев, а продолжающийся рост ипотечных ставок дополнительно сдерживает спрос на покупку жилья. Одновременно предложение домов на продажу выросло до максимума почти за семь лет, а срок экспозиции недвижимости на рынке увеличился. Тем не менее, несмотря на слабый спрос, цены на жильё в США по-прежнему растут в годовом выражении, что подчеркивает продолжающиеся проблемы высокой стоимости финансирования и доступности жилья, которые беспокоят рынок недвижимости.

Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), опубликованным в четверг, в августе продажи вторичного жилья в США снизились на 2,0% по сравнению с предыдущим месяцем, а с учётом сезонной коррекции в годовом выражении составили 3,98 миллиона, что является самым низким показателем с июня 2025 года и совпадает с ожиданиями опрошенных экономистов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, продажи вторичного жилья в августе снизились на 1,2%. С региональной точки зрения, снижение продаж наблюдалось на северо-востоке, Среднем Западе и юге США, а на западе показатели остались на уровне предыдущего месяца.

Данные по продажам вторичного жилья учитывают время окончательного завершения сделки, поэтому данные за август в значительной степени отражают договоры купли-продажи, подписанные в июне и июле этого года, когда ипотечные ставки в США продолжали расти.

Согласно данным, наиболее распространённая в США ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет к концу июля уже достигла 6,66%, а на прошлой неделе выросла ещё до 6,71%, что стало максимальным значением более чем за год.

С конца февраля этого года, после того как США и Израиль нанесли удары по Ирану, средняя ставка по 30-летней ипотеке в США выросла более чем на 70 базисных пунктов. Как правило, ипотечные ставки тесно коррелируют с доходностью долгосрочных казначейских облигаций США, а инфляционные опасения, вызванные недавней войной с Ираном, неопределённость в отношении монетарной политики ФРС и продолжающийся рост государственного долга США способствовали росту доходности долгосрочных облигаций, что дополнительно увеличило стоимость жилищного финансирования.

Главный экономист NAR Лоренс Юн отметил: «При столь высоких ипотечных ставках умеренное снижение активности на рынке жилья не удивляет».

Стоит отметить, что вместе с падением объёмов сделок заметно увеличилось предложение на рынке жилья США. В августе запас вторичного жилья увеличился по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2% и достиг 1,62 миллиона домов, максимального уровня с ноября 2019 года; по сравнению с аналогичным периодом прошлого года запасы выросли на 5,9%.

Исходя из текущих темпов продаж, полная распродажа текущих запасов вторичного жилья заняла бы примерно 4,9 месяца, что выше показателей июля и аналогичного периода прошлого года (4,6 месяца). Рост запасов свидетельствует о постепенном улучшении крайне ограниченного предложения жилья в США за последние годы, а также указывает на некоторое замедление темпов продажи недвижимости.

Медианное время экспозиции объектов недвижимости, выставленных на продажу в августе, увеличилось с 29 дней в июле до 31 дня, что соответствует уровню прошлого года. Доля продажи проблемных объектов, включая недвижимость в процессе отчуждения, осталась на отметке 2%.

Однако, несмотря на давление на спрос и рост запасов, значительного снижения цен на жильё в США не наблюдается. В августе медианная цена сделки по продаже вторичного жилья выросла в годовом выражении на 1,6% и составила 429 100 долларов. Это означает, что высокие ипотечные ставки хоть и ограничивают объём сделок, но пока не привели к заметному снижению цен по стране.

Доля покупателей, приобретающих жильё впервые, в структуре сделок с вторичной недвижимостью выросла с 29% в июле до 30%, что выше уровня прошлого года (28%). Однако, по мнению NAR, для здорового и активного рынка жилья этот показатель обычно должен составлять около 40%, что пока остаётся значительно ниже этой отметки.