30-letnia stopa procentowa kredytów hipotecznych w USA wzrosła do 7%! Problemy na rynku nieruchomości się pogłębiają

Rynek mieszkaniowy w USA stoi w obliczu poważnej presji ze strony wysokich stóp procentowych.

Według danych Mortgage News Daily, średnie oprocentowanie 30-letnich stałych kredytów hipotecznych w USA wzrosło 16 września do 7,24%, co stanowi wzrost o 27 punktów bazowych względem poziomu 6,97% sprzed tygodnia. 17 września stopa ta nieco spadła do 7,19%, ale nadal wyraźnie przekracza próg 7%.

Jednocześnie Freddie Mac ogłosił w czwartek, że w tygodniu zakończonym 17 września średnie oprocentowanie 30-letnich stałych kredytów hipotecznych w USA wzrosło do 6,95%, co oznacza wzrost o 19 punktów bazowych w porównaniu z 6,76% sprzed tygodnia, osiągając najwyższy poziom od stycznia 2025 roku.

Freddie Mac publikuje dane na podstawie tygodniowych badań, natomiast Mortgage News Daily lepiej odzwierciedla codzienne rzeczywiste transakcje, dlatego obie instytucje różnią się częstotliwością próbkowania i aktualnością danych.

Analitycy wskazują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie około 7% już wyraźnie wpływa na pogorszenie dostępności mieszkań; w lipcu koszty mieszkaniowe w USA pochłaniały już 44% typowego dochodu rodziny, znacznie przekraczając przyjęty poziom 30% uznawany za dostępny.

Zgodnie z wcześniejszym artykułem Wallstreetcn, w sierpniu sprzedaż istniejących domów w USA spadła o 2% miesiąc do miesiąca, osiągając najniższy poziom od ponad roku, a czas sprzedaży osiągnął najwyższy poziom od dekady.

Rentowność długoterminowych obligacji USA pozostaje kluczową zmienną

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA jest ściśle powiązane z rentownością długoterminowych obligacji amerykańskich.

W środę Fed podniósł stopę referencyjną o 25 punktów bazowych, co jest pierwszą podwyżką od lipca 2023 roku. W czwartek rentowność obligacji amerykańskich spadła względem środy, ale wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie; w chwili publikacji rentowność 10-letnich obligacji USA wynosi 4,94%, a 30-letnich 5,29%.

Amerykański dług federalny przekroczył 40 bilionów dolarów, wydatki na inwestycje w AI napędzają masową emisję obligacji przez przedsiębiorstwa, co tworzy konkurencję o kapitał, a wysokie ceny ropy napędzają oczekiwania co do dłuższego utrzymywania się inflacji — te czynniki strukturalne wspólnie podnoszą rentowności długoterminowych obligacji.

Z jednej strony, wyższe raty kredytowe bezpośrednio osłabiają chęć zakupu nieruchomości; z drugiej, obecni właściciele domów, którzy kilka lat temu refinansowali je po stopach o połowę niższych niż obowiązujące obecnie, stoją przed dylematem „sprzedać i stracić tani kredyt”, przez co częściej wstrzymują się od decyzji.

Obecnie ceny nieruchomości w USA pozostają na wysokim poziomie, a stawki kredytów hipotecznych są wysokie, co powoduje, że obecni właściciele domów są niechętni sprzedaży z powodu utraty preferencyjnego kredytu; rynek mieszkaniowy mierzy się z podwójną presją: „nie stać mnie na kupno, nie mogę sprzedać”.