高金利の雲がヨーロッパ不動産株を覆う　ストラテジスト：過度な悲観が劇的な反転を生む可能性

ジウトン財経APPによると、金利が継続的に上昇する中、市場の欧州不動産株に対する悲観的な感情がますます強まっています。一部のストラテジストは、これが不動産株の劇的な反転の条件となりうると考えています。

欧州ストックス600不動産指数は2026年に約7%下落し、3年連続で市場をアンダーパフォームする見通しです。この期間、同セクターはレンジ相場を維持しているものの、ストックス600指数との差は世界金融危機時を超える水準に拡大しています。

欧州不動産セクターは市場を大きくアンダーパフォーム

悲観ムード拡大、金利予測は利下げから利上げへ

JP Morganのストラテジスト、ミスラフ・マテイカ氏率いるチームは「利下げ予測から利上げの可能性へとシフトしたことが不動産投資の困難を一層深めている。より高い借入コストと引き締まった金融環境が資産価値と投資家心理に圧力をかける。不動産セクターは債券と高度に連動し、債券の代替手段と見なされやすく、債券利回り上昇の影響を受けやすい」と述べています。

悲観的な雰囲気はしばらく続いており、夏にはさらに悪化しました。バンク・オブ・アメリカの9月ファンドマネージャー調査によると、欧州不動産は最もアンダーウエイトなセクターの一つで、ネット36%の投資家がベンチマークを下回る保有比率でした。これは過去2年以上で最高の割合で、7月の約3倍です。

同セクターが債券と強く連動し冷遇されているのには理由があります。各国の中央銀行はインフレを背景に金融政策を引き締めており、原油価格が高止まりし経済が底堅さを保っている限り、政策の方向性を変える理由はありません。現時点でスワップ市場は、欧州中央銀行は来年6月末までに３回、イングランド銀行は来年7月末までに４回の追加利上げを予想しています。

金利見通しはコイン投げのよう、不動産の反転は急激になる可能性

しかし、債券利回りの上昇を後押ししている過度な金利織り込みは急速に反転する可能性もあります。イラン戦争勃発以降、原油価格が債券と株価の主要なカタリストとなっています。和平交渉はほとんど進展していませんが、もしも何らかのブレークスルーがあれば状況を一変させる可能性があります。だからこそ、金利の見通しはコイン投げのように予測困難であり、市場のセンチメントが極めて悲観的な中で流れが変われば、反転は非常に急激なものとなるでしょう。

長期間低迷が続いていることから、一部機関では悲観が行き過ぎているとの見方が出ています。ドイツ銀行とバンク・オブ・アメリカのストラテジストは共に不動産セクターに「オーバーウェイト」の評価を与えています。大きな下落による価格も、絶対的にも相対的にも過去平均を大きく下回っており、下値支持材料となる可能性があります。

欧州不動産セクターのバリュエーションは過去平均を下回る

バンク・オブ・アメリカが不動産に強気な理由の一つは、「より高く、より長く」続く金利環境が実体経済とリスク資産にどのような影響を与えるかにあります。

セバスチャン・レドラー氏率いるバンク・オブ・アメリカのストラテジストチームは「最近の不動産市場の低調を踏まえ、ドイツ国債利回りと購買担当者景気指数（PMI）を元に予測すると、今後数カ月の間に不動産セクターの相対価格は約15%の上昇余地があると見ている。不動産はローカル色が強いため、ユーロ圏PMIが世界のPMIより強くなる場合、不動産セクターは利回り予想を上回ることが多い」と述べています。

地域差顕著：ドイツは強い逆風、英国は政策カタリスト

不動産株のパフォーマンスには地域ごとに明確な違いがあり、各地の政策も作用しています。例えばベルリンでは、大規模住宅ポートフォリオ収用を目指す過激な提案が再浮上しており、セクターに追加的悪材料となっています。ドイツ不動産株はすでに欧州不動産指数の中で最もパフォーマンスが悪い銘柄の一つです。

一方、英国の住宅建設会社はようやく一息ついたところです。労働党政権は「住宅購入支援」制度の再導入に意欲を示しており、低迷していた住宅建設業界にとっては大きな追い風です――今週、住宅ローン承認件数は32カ月ぶりの低水準となった直後です。このニュースに対する市場の強い反応は、政策変更が転換点を招く効果を如実に示しています。

「英国不動産株はこれまで大きく過小評価されてきました。今こそカタリストが現れました」と、JO Hambro Capital Management Ltd.英株インカムファンド共同マネージャーのクライヴ・ビグルズ氏は述べます。「政府の新たな持分ローン制度は新築住宅着工を再活性化し、利益成長の可能性を解き放ち、業界の展望を再構築するものです。我々はこれがイギリス株式市場と積極的投資家にとって切り札になると見ています。」

とはいえ、英国には引き続きリスクがあるため、短期的には投資家は慎重な姿勢を維持するかもしれません。英国債利回りは数年ぶりの高水準にあり、リファイナンスコストを押し上げています。今後2年間で多くの家庭がより高い住宅ローン金利に直面する見込みです。同時に、ゴールドマン・サックスのアナリストは、建設コストのインフレが住宅価格の上昇を継続的に上回っていることが利益率の圧迫につながっていると分析しています。