Il rallentamento dei modelli AI non è necessariamente negativo: i tre vantaggi strutturali dei data center tradizionali superano l'aumento dei tassi d'interesse

La logica della crescita della domanda di infrastrutture AI sta cambiando: l’attenzione del mercato sulla velocità d’iterazione dei modelli all’avanguardia sta gradualmente lasciando spazio alla continua diffusione dell’AI nelle aziende e negli scenari di business reali. Anche se il ritmo di sviluppo dei modelli rallenta, l’ampia adozione dell’AI nelle applicazioni potrebbe comunque generare una domanda sostenuta di data center.

HSBC ritiene che, il fattore chiave che determina la domanda di data center tradizionali non sia la velocità d’iterazione dei modelli, ma la commercializzazione e la diffusione dell’AI. Con il passaggio dell’AI dalla fase di training a quella di inferenza e implementazione reale, la domanda si espanderà ulteriormente verso scenari come aggiornamenti IT aziendali, cloud computing e connettività dei dati, lasciando ancora ampio spazio ai data center tradizionali.

Contemporaneamente, vincoli di fornitura legati all’energia, all’immissione in rete e alla regolamentazione stanno diventando più stringenti, rendendo difficile un rapido rilascio di nuova capacità dei data center; molti progetti vengono posticipati o cancellati e uno squilibrio tra domanda e offerta potrebbe persistere fino al 2027 o addirittura al 2028.

In questo contesto, la crescita dei profitti del settore mostra ancora resilienza. Secondo il rapporto, si prevede che i Data Center REITs correlati registreranno un tasso di crescita composito dell’AFFO per azione tra l’11% e il 12% dal 2025 al 2028, superiore alla media storica degli ultimi cinque anni; anche qualora i costi di finanziamento dovessero aumentare ulteriormente, l’impatto sulla crescita dell’AFFO sarebbe limitato.

La domanda di inferenza cresce, la diffusione dell’AI apre nuovi spazi alla capacità computazionale tradizionale

Dopo che le applicazioni AI passano dalla fase di training a quella di inferenza, anche la tipologia della domanda di calcolo cambia. Il training di solito si concentra su pochi progetti su larga scala, mentre l’inferenza richiede una risposta continua alle richieste degli utenti finali e delle aziende: il carico di lavoro è più distribuito e necessita maggiormente di infrastrutture come reti, storage e calcolo generico.

Microsoft prevede che, entro il 2032, meno del 50% della nuova capacità dei data center sarà guidata da chip AI. Questo implica che, anche con una domanda AI in crescita, la nuova capacità dei data center non verrà completamente destinata all’high-density computing AI e i carichi di lavoro tradizionali rappresenteranno ancora una parte considerevole.

Anche i capital expenditure dei cloud provider mostrano una tendenza simile. Il team tecnologia di HSBC prevede che, i sei principali cloud provider aumenteranno i loro investimenti in capitale del 37% nel 2027 e del 9% nel 2028. La crescita della domanda trainata dall’adozione di applicazioni AI non si riflette solo nell’acquisto di GPU, ma si trasmetterà anche attraverso il cloud computing, l’elaborazione dati e l'upgrade dell’infrastruttura aziendale, fino a coinvolgere i data center tradizionali.

Pertanto, un approccio più razionale allo sviluppo dei modelli all’avanguardia non implica necessariamente una contemporanea riduzione della domanda di data center. Con la diffusione dell’AI in più aziende e processi di business, la domanda di infrastrutture potrebbe anzi espandersi dai pochi mega-progetti di training verso scenari applicativi più ampi e duraturi.

Restrizioni su energia e regolamentazione, la nuova offerta fatica a tenere il passo

L’espansione dei data center è sempre più condizionata dalla disponibilità di energia. In molte aree degli Stati Uniti sono stati inaspriti i requisiti energetici, ambientali e di consumo idrico dei progetti di data center, imponendo anche ai grandi consumatori di energia maggiori costi a carico per la costruzione di centrali, reti di trasmissione e upgrade della rete elettrica; la connessione alla rete è ormai un fattore chiave per la realizzazione dei progetti.

La stretta regolamentare riduce ulteriormente la flessibilità dell’offerta. La California ha abolito l’esenzione dai controlli ambientali per i data center e obbliga gli operatori a dichiarare il consumo idrico; il Texas, invece, ha imposto la sospensione del rilascio di permessi fino al completamento dell’audit da parte di ERCOT. Per i progetti ad alta intensità di capitale, l’allungamento dei tempi di autorizzazione e immissione in rete comporta un rilascio ancor più rallentato della nuova capacità.

I posticipi e le cancellazioni dei progetti stanno già riflettendo questo cambiamento. Secondo Data Center Watch, nel secondo trimestre del 2026 almeno 45 progetti data center del valore complessivo di circa 68 miliardi di dollari sono stati ritardati o cancellati; nel primo trimestre almeno 75 progetti per quasi 130 miliardi di dollari.

Il significato delle restrizioni sull’offerta è che, anche in caso di oscillazioni nel ritmo della domanda, è difficile aumentare rapidamente il numero di nuovi data center, mantenendo la scarsità delle risorse attuali ed offrendo supporto alla crescita dei canoni di locazione e dell’utilizzo degli asset, fattori chiave per la redditività del settore.

Impatto limitato dal rialzo dei tassi, la crescita dell’AFFO è comunque sostenuta

Il rialzo dei tassi di interesse resta la principale pressione per i Data Center REITs. Poiché il settore deve continuamente investire capitale e aumentare il debito per espandersi, l’aumento del costo di finanziamento riduce direttamente l’AFFO. Tuttavia, l’analisi di sensitività del rapporto mostra che, l’impatto delle variazioni dei tassi sui profitti si concentra principalmente sulla marginalità della crescita, senza cambiare il trend di crescita del settore.

Stimando un tasso d’interesse sul nuovo debito superiore di 50 punti base rispetto allo scenario di riferimento, la riduzione prevista dell’AFFO per azione dal 2027 al 2029 si attesta solo tra lo 0,3% e lo 0,8%. Di conseguenza, il tasso di crescita dell’AFFO per azione si riduce solo di circa 10-40 punti base: la pressione dei tassi rimane limitata rispetto ai fattori di domanda e offerta.

Allo stesso tempo, HSBC prevede che i Data Center REITs coinvolti registreranno dal 2025 al 2028 un tasso di crescita composita dell’AFFO per azione compreso tra l’11% e il 12%, sensibilmente superiore alla media storica degli ultimi cinque anni. Partendo da una base di crescita elevata, l’aumento dei costi di finanziamento non è sufficiente a invertire la tendenza positiva degli utili.

Dal punto di vista della logica settoriale, la nuova domanda derivante dalla diffusione dell’AI, i vincoli sull’offerta causati da energia e regolamentazione e la solida crescita dell’AFFO rappresentano tre importanti venti favorevoli strutturali per i data center tradizionali.