Les actions immobilières européennes sous l’ombre des taux d’intérêt élevés : les stratégistes estiment qu’un pessimisme excessif pourrait engendrer un retournement spectaculaire

Selon les informations de l'application financière Zhitong, alors que les taux d'intérêt continuent d'augmenter, le pessimisme sur les actions immobilières européennes s'intensifie sur le marché. Certains stratèges pensent que cela crée les conditions pour un retournement spectaculaire du secteur immobilier.

L'indice immobilier Stoxx 600 Europe a chuté d'environ 7 % en 2026, et devrait sous-performer l'indice général pour une troisième année consécutive. Bien que le secteur ait évolué dans une fourchette pendant cette période, l'écart avec le Stoxx 600 a désormais dépassé le niveau observé lors de la crise financière mondiale.

Le secteur immobilier européen surperforme largement l'indice général

Un pessimisme généralisé, les attentes sur les taux d'intérêt passent de la baisse à la hausse

Les stratèges de J.P. Morgan, dont Mislav Matejka, déclarent : « Le passage des attentes de baisse de taux à une éventuelle hausse a aggravé les difficultés des investissements immobiliers, car des coûts d'emprunt plus élevés et un environnement financier plus strict exercent une pression sur la valeur des actifs et sur le moral des investisseurs. Le secteur immobilier est fortement corrélé aux obligations, souvent considéré comme un substitut aux obligations, et il est ainsi très sensible à la hausse des rendements obligataires. »

Le pessimisme dure depuis un certain temps et s'est intensifié durant l'été. Selon l'enquête de septembre de Bank of America menée auprès des gestionnaires de fonds, l'immobilier européen est l'un des segments les plus sous-pondérés, avec un solde net de 36 % des investisseurs ayant une position inférieure à celle permise par le benchmark. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis au moins deux ans, presque trois fois supérieur à celui de juillet.

La forte corrélation du secteur avec les obligations explique en partie son sous-investissement. Les grandes banques centrales resserrent actuellement leur politique monétaire en raison de l'inflation, et tant que les prix du pétrole resteront élevés et que l'économie demeurera résiliente, les décideurs n'ont pas de raison de changer de cap. À l'heure actuelle, le marché des swaps s'attend à ce que la Banque centrale européenne relève les taux trois fois d'ici la fin juin de l'année prochaine, et la Banque d'Angleterre quatre fois d'ici fin juillet.

Perspectives de taux d'intérêt aussi incertaines qu'un tirage à pile ou face, possible retournement violent

Cependant, la tendance haussière des rendements obligataires alimentée par des anticipations de taux agressives pourrait aussi rapidement s'inverser. Depuis le début du conflit en Iran, les prix du pétrole ont été le principal moteur des marchés obligataires et boursiers. Même si les négociations de paix avancent peu, tout progrès pourrait complètement changer la donne. C’est pourquoi les perspectives sur les taux restent aussi imprévisibles qu’un pile ou face, et quand le marché est aussi pessimiste, un changement brusque de direction pourrait entraîner un retournement extrêmement violent.

Face à la sous-performance prolongée du secteur, certains acteurs institutionnels pensent que le pessimisme est allé trop loin. Les stratèges de Deutsche Bank et Bank of America recommandent désormais de « surpondérer » l’immobilier. Les prix excessivement bas pourraient également offrir un soutien, puisque la valorisation absolue et relative du secteur est largement inférieure à la moyenne historique.

La valorisation du secteur immobilier européen est inférieure à la moyenne historique

Pour Bank of America, une partie de l'argument en faveur de l'immobilier repose sur la question de savoir comment un environnement de taux « plus hauts plus longtemps » affectera l'économie et les actifs à risque.

L'équipe de stratèges de Bank of America, dirigée par Sebastian Raedler, déclare : « Étant donné la récente mauvaise performance du marché immobilier, et sur la base des rendements des bunds allemands et de l'indice des directeurs d'achat (PMI), nous prévoyons que dans les prochains mois, le secteur immobilier a un potentiel de hausse relative d'environ 15 %. Étant donné la forte composante domestique de l'immobilier, lorsque le PMI de la zone euro se renforce par rapport au PMI mondial, la performance du secteur tend à dépasser les attentes de rendement. »

Des performances contrastées selon les régions : l’Allemagne face à des vents contraires, le Royaume-Uni bénéficie d’un coup de pouce politique

Les actions immobilières affichent des performances régionales contrastées, les politiques locales ayant également des impacts divers. À Berlin, par exemple, une proposition radicale visant à exproprier de grands ensembles résidentiels est remise sur la table, créant une menace supplémentaire pour le secteur. Les actions immobilières allemandes comptent déjà parmi les plus faibles de l'indice immobilier européen.

À l’inverse, les constructeurs de logements britanniques respirent enfin. Le gouvernement travailliste est prêt à relancer le programme « aide à l'achat », ce qui constitue une bouffée d'air frais pour le secteur qui traversait une période difficile — le nombre d'approbations hypothécaires vient d'atteindre son plus bas niveau en 32 mois cette semaine. La réaction vigoureuse du marché à cette annonce illustre parfaitement combien un changement de politique peut provoquer un retournement de tendance.

« Les actions immobilières britanniques étaient jusqu’à présent fortement sous-évaluées. Désormais, elles bénéficient d’un catalyseur, » précise Clive Beagles, co-gérant du fonds UK Equity Income chez JO Hambro Capital Management Ltd. « Le nouveau programme de prêts participatifs du gouvernement devrait relancer l'activité de construction neuve, libérer le potentiel de croissance des bénéfices et redéfinir les perspectives du secteur. Nous pensons que cela pourrait devenir un atout majeur pour la bourse britannique et les investisseurs actifs. »

Néanmoins, les risques persistants au Royaume-Uni pourraient rendre les investisseurs prudents à court terme. Les rendements des gilts britanniques restent à des sommets de plusieurs années, ce qui accroît le coût du refinancement, et on s’attend à ce que de nombreux ménages soient confrontés à des taux hypothécaires plus élevés dans les deux années à venir. Parallèlement, les analystes de Goldman Sachs soulignent que l'inflation des coûts de construction continue de dépasser la croissance des prix, exerçant ainsi une pression sur les marges bénéficiaires.