هل تشهد الأسواق عاصفة مالية مثالية أكثر خطورة من أزمة 2008؟ "دكتور القيامة" يحذر: خسائر قروض الإسكان منخفضة الفائدة تصل إلى 2 تريليون دولار من أصل 8.3 تريليون دولار

ذكرت منصة Jinse Finance أن الاقتصادي الأمريكي الشهير المعروف بـ"دكتور يوم القيامة" بيتر شيف (Peter Schiff)، يرى أن تثبيت أسعار الفائدة المنخفضة على قروض الرهن العقاري منذ سنوات قد يكون من أكثر القرارات المالية حكمة التي اتخذتها، لكنه أيضاً قد يشكل جزءاً من "العاصفة المثالية للازدهار المالي المُقبل". وفي منشور نشره شيف على منصة X في 15 أكتوبر، حذر قائلاً: "في أزمة الرهن العقاري التي تتشكل حالياً، ستتجاوز خسائر مؤسسات الرهن العقاري بكثير ما تكبدته خلال فترة الأزمة المالية العالمية (GFC) بأكملها".

وصرح قائلاً: "حتى في حال عدم وقوع حالة واحدة من التخلف عن السداد، فقد تكبدت مؤسسات الرهن العقاري خسائر تزيد بأكثر من أربعة أضعاف عن خسائرها خلال الأزمة المالية العالمية".

وعزا ذلك إلى إصرار الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء أسعار الفائدة منخفضة لفترة طويلة، إضافة إلى قروض الرهن العقاري المدعومة حكومياً والتي مكّنت المقترضين من تثبيت تمويل منخفض التكلفة لعدة عقود. وكتب قائلاً: "هذا ما زرع بذور الأزمة".

إذا كانت معظم ثروتك مُستثمرة في المنزل، أو تعتمد على محفظة استثمارية لدعم معيشتك بعد التقاعد، فهذا التنبؤ يستدعي الانتباه.

لكن، قبل أن تبدأ في تخيل أزمة حبس الرهن جديدة، هناك فارق مهم: خسارة الرهن العقاري من حيث القيمة للمستثمرين لا يعني تلقائياً أن منزلك قد فقد قيمته، أو أن دفعتك الشهرية ستزداد، أو أن الجهة المقرضة ستفلس. كما يجب تذكر أنه إذا بيعت القرض أو حقوق خدمته لطرف آخر، لا تستطيع الشركة الجديدة تعديل شروط عقدك بشكل تعسفي.

لماذا يرى شيف مشكلات في الرهون العقارية ذات الفائدة المنخفضة

كتب شيف: "حالياً هناك نحو 8.3 تريليون دولار أمريكي من قروض الرهن العقاري ثابتة الفائدة قيد التداول، بمتوسط سعر فائدة يبلغ 4.6%، ومتوسط فترة متبقية 25 عاماً. وبالنظر إلى أن سعر الفائدة الحالي هو 7.5%، فقد بلغت الخسائر السوقية لتلك القروض نحو 2 تريليون دولار أمريكي. وعندما تصعد الفائدة إلى 8.5%، سترتفع الخسائر إلى 3 تريليون دولار!"

وللمقارنة، قدّر شيف الخسائر الفعلية لقروض الرهن العقاري المتعثرة بين عامي 2007 و2010 بنحو 450 مليار دولار أمريكي. جدير بالذكر أن هذه تقديرات شيف نفسه، وأن سيناريو 8.5% الذي افترضه ليس هو الواقع اليوم. وحسب أحدث تقرير صادر عن Freddie Mac في 15 أكتوبر، بلغ متوسط الفائدة على قرض الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 7.40%، مقابل 6.27% العام الماضي.

تكمن معضلة التسعير الأساسية في أن القروض الجديدة ذات الفائدة المرتفعة لن تدفع المستثمرين غالباً لسعر كامل على قرض قديم ذي شروط مماثلة ولكن بعائد أقل بكثير. ولذا يجب أن يُعرض القرض القديم بسعر أقل حتى يكون تنافسياً، ويُسمى هذا التراجع بقيمة السوق بالخسارة الدفترية التي يشير إليها شيف، حتى لو استمر مالك المنزل في السداد الكامل وفي الموعد المحدد.

الخسارة الدفترية لا تعني التخلف عن السداد

يقارن شيف نوعين مختلفين من الخسائر—الأولى ناجمة عن تعثر المقترض عن الدفع، والثانية تراجع سعر بيع القرض القديم إذا تم بيعه في السوق بينما المقترض يسدد بشكل طبيعي.

يمكن أن يفقد قرض الرهن العقاري قيمته للبيع مجدداً حتى لو استمر مالك المنزل في السداد. سيتضرر من يحتفظ بالقرض، لكن ذلك يختلف عن تعثر المقترض عن السداد.

الشخص أو الجهة التي تحتفظ بالقرض أمر بالغ الأهمية؛ إذ يتم غالباً بيع قروض الرهن العقاري وتجميعها في أوراق مالية يستلم المستثمرون فيها العوائد من مجموعة المقترضين. لذلك، المؤسسة التي منحتك قرض الرهن قد لا تكون هي نفسها التي تتحمل مخاطره الاستثمارية في المستقبل.