قد تستمر معدلات الرهن العقاري المرتفعة في الولايات المتحدة حتى عام 2027! رفعت Fannie Mae بشكل كبير توقعاتها، ومن المتوقع أن يصل معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 7.5% العام المقبل

أفادت منصة Zhihui Finance APP بأن الضغوط الناتجة عن ارتفاع أسعار الفائدة في سوق العقارات الأمريكي قد تستمر لفترة أطول. حيث قامت مؤسسة تمويل الرهن العقاري الأمريكية Fannie Mae برفع توقعاتها بشكل كبير لأسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري للربع الرابع من عام 2026 وكامل عام 2027، وقدرت أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً في أمريكا سيصل إلى 7.4% في الربع الرابع من هذا العام، وسيظل عند مستوى 7.5% طوال عام 2027. وكانت Fannie Mae قد توقعت سابقاً أن تكون النسبتين لنفس الفترتين 6.8% و6.7% على التوالي.

ويعني ذلك أن Fannie Mae رفعت توقعاتها لسعر الفائدة على الرهن العقاري في الربع الرابع من هذا العام بمقدار 0.6 نقطة مئوية، وتوقعاتها لكامل عام 2027 بمقدار 0.8 نقطة مئوية، مما يعكس استمرار التضخم المرتفع في الولايات المتحدة، وارتفاع عوائد السندات، وتغير توقعات السياسة النقدية، وهي أمور تغير بشكل ملحوظ توقعات السوق لتكاليف تمويل الإسكان مستقبلاً.

وبحسب بيانات Mortgage News Daily، فقد ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة إلى 7.46% حتى يوم الثلاثاء. ومع صدور بيانات التضخم الأخيرة أعلى من توقعات السوق، استمرت عوائد السندات في الارتفاع، وربما تواصل معدلات الرهن العقاري الارتفاع يوم الأربعاء.

في الواقع، منذ بداية سبتمبر، شهدت معدلات الرهن العقاري في أمريكا ارتفاعاً حاداً متواصلاً. حيث أسهمت ضغوط التضخم العنيدة، وعمليات بيع السندات في السوق، بالإضافة إلى تشديد السياسة النقدية من قبل الاحتياطي الفيدرالي، في الإسراع بزيادة تكلفة الاقتراض السكني.

وكان الاحتياطي الفيدرالي قد رفع أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ أكثر من ثلاث سنوات سابقاً. وعلى الرغم من أن معدلات الرهن العقاري لا تتغير بالكامل بالتزامن مع معدل الفائدة الأساسي للاحتياطي الفيدرالي، إلا أن توقعات السوق حيال تضخم الفيدرالي ومسار السياسة المستقبلية تؤثر بشكل كبير على أسعار الرهن العقاري.

عادة ما ترتبط معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة بشكل وثيق باتجاهات عوائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. وقد دفعت عوامل مثل ارتفاع أسعار النفط وزيادة المخاوف بشأن آفاق الاقتصاد العالمي عائدات سندات الـ10 سنوات لمزيد من الارتفاع مؤخراً، مما زاد من تكلفة تمويل الإسكان.

وقد بدأت آثار ارتفاع أسعار الفائدة في الظهور بالفعل في سوق العقارات الأمريكي، حيث دخل موسم شراء المنازل التقليدي في الخريف مرحلة انخفاض ملحوظ مبكراً. وتُظهر بيانات منصة Zillow العقارية أن مبيعات المنازل المعلقة في أمريكا تراجعت بنسبة 8.5% على أساس سنوي في سبتمبر. ويعكس هذا المؤشر أساساً صفقات المنازل المستعملة التي تم التوقيع على عقود شرائها لكنها لم تُنجز بعد، ويعتبر مؤشراً قيادياً مهماً لنشاط مبيعات الاسكان المستقبلي.

في الوقت نفسه، استمرت طلبات الرهن العقاري في أمريكا في الهبوط بشكل كبير، ما يدل على أن ضغط ارتفاع أسعار المنازل والفائدة يواصل إضعاف القدرة الشرائية للمشترين. وبالنسبة للمشترين المحتملين، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يعني ليس فقط زيادة الدفعات الشهرية، وإنما قد يؤثر أيضاً مباشرة على أهليتهم للحصول على الموافقة من البنوك.

ومع ارتفاع تكاليف الاقتراض، قد تضطر بعض الأسر التي كانت قادرة على شراء المنازل سابقاً إلى خفض ميزانية الشراء، أو حتى تأجيل خططهم. في حين قد يفقد آخرون أهليتهم لتقديم طلب قرض الرهن العقاري نتيجة عدم ملاءمة نسبة الدخل إلى الديون لمتطلبات مؤسسات الإقراض. وهذا يعني أن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة في سوق الإسكان الأمريكي لم يعد يقتصر فقط على الحد من رغبة الشراء، بل يضيق أيضاً شريحة المشترين المؤهلين للحصول على القروض.

ومن الجدير بالذكر أن رفع Fannie Mae الكبير لتوقعات الفائدة يعني أن آمال سوق العقارات الأمريكي في انخفاض تكاليف التمويل قد تتأجل أكثر. فإذا استقرت معدلات الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً عند نحو 7.5% طوال عام 2027، سيظل المشترون يواجهون ضغطاً مرتفعاً في الدفعات الشهرية، وقد يواصل نشاط صفقات العقارات الركود.

وبالنسبة لسوق العقارات، فإن بقاء معدلات الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة لفترة طويلة قد يعمق أيضاً الخلاف السعري بين البائعين والمشترين. فالمشترون سيصبحون أكثر حذراً مع صعود كلفة التمويل، فيما قد يرفض البائعون تخفيض الأسعار بشكل كبير، مما يؤدي إلى إطالة فترة إتمام الصفقات واستمرار الركود في حجم التداول بالسوق.